Xây dựng cơ chế tài chính để chống đầu cơ đất đai

Phát biểu tại Hội thảo Góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Luật sư Trương Anh Tuấn, Giám đốc Công ty Luật TNHH Trường Sơn đưa ra 4 nhóm vấn đề kiến nghị sửa đổi, bổ sung, bao gồm: Bảo đảm quyền lợi người sử dụng đất; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đăng ký đất đai; thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; giá đất; tài chính đất.

Nhận xét, về cơ bản dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Luật sư Tuấn cho rằng, bản soạn thảo cơ bản đáp ứng với yêu cầu về bố cục của dự án luật. Tuy nhiên, còn một số điểm nên xem xét thêm để hoàn thiện về tên chương, mục, sắp xếp điều luật, cách soạn thảo nội dung trong điều luật.

Đầu tiên, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất là điều quan trọng cần phải lưu ý. Lý do là bởi, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hiện nay đang tách biệt giữa quản lý đất quản lý tài sản khác gắn liền với đất. Điều này đang gây khó khăn cho nhà nước, người dân và doanh nghiệp trong việc quản lý, từ đó gây thất thu thuế cho nhà nước, khó khăn về tiếp cận cho người dân, doanh nghiệp.

“Liên quan đến vấn đề có giấy chứng nhận mới được thực hiện các quyền đang không phù hợp với nội tại của dự thảo. Bởi trong dự thảo vẫn quy định một số trường hợp không cần giấy chứng nhận. Chính vì vậy, tôi cho rằng như vậy sẽ xâm phạm đến quyền lợi cơ bản của người dân”, ông Trương Anh Tuấn nói.

Về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Luật sư Tuấn cho rằng, thông tin về bản đồ địa chính là cơ sở để thực hiện các quyền, trách nhiệm của người sử dụng đất. Vì vậy, công dân, người sử dụng đất phải được quyền tiếp cận bản đồ địa chính để thực hiện quyền, trách nhiệm của mình. 

Theo ông Tuấn, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là nội dung căn bản để quản lý và sử dụng đất đai, ảnh hưởng trực tiếp tới từng người dân, tổ chức kinh tế. Khi thực hiện lấy ý kiến công khai, nhưng phiên họp thẩm định không công khai, việc tiếp thu, giải trình cũng không công khai, minh bạch thì mới làm được một nửa việc lấy ý kiến người dân. Người dân không được tham dự vào những nội dung quan trọng liên quan tới nhà cửa, đất sản xuất, kinh doanh của mình là điều không phù hợp.

Hiện nay, nhiều ý kiến vẫn nêu lỗ hổng về điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là nảy sinh những sai phạm, vì vậy, cần phải siết chặt, làm đầy đủ các nội dung như lập từ đầu để hạn chế những tiêu cực nảy sinh trong nội dung này.

Về đăng ký đất đai, Luật sư Trương Anh Tuấn cho biết, đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu, ngoại trừ quyền sở hữu trong công trình xây dựng nhiều tầng là bắt buộc đăng ký sở hữu tài sản.  Đây là điều cần sửa đổi vì đối với công trình cao tầng, nếu không đăng ký sở hữu tài sản thì không thể đăng ký đất và tài sản gắn liền với đất, đồng thời, không cấp được Giấy chứng nhận cho người sử dụng, người được giao.

Ngoài ra, ông Tuấn cho rằng cần tính tới việc thống nhất khái niệm giữa quy định của Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai liên quan tới quyền sử dụng không gian ngầm và khoảng không.

Chia sẻ về thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; giá đất; tài chính đất, Luật sư Tuấn cho rằng giá đất trước và sau khi thu hồi giống nhau là cùng khu đất nhưng có rất nhiều điểm khác biệt. 

Kể cả trường hợp thửa đất bị thu hồi cùng là đất ở, thì thửa đất sau khi bị thu hồi vẫn có những giá trị gia tăng nên giá sẽ vẫn cao hơn. Vì vậy, ông Tuấn nhấn mạnh xác định giá đất có mục đích cuối cùng là thực hiện việc phân chia lợi ích giữa người bị thu hồi với nhà đầu tư phát triển đất.

Nếu trong điều kiện thị trường vận hành ổn định theo đúng quy luật cung cầu thì giá đất sẽ được xác định phù hợp với nội tại thị trường. Nhưng khi xuất hiện yếu tố đầu cơ, làm xuất hiện sự giả tạo trong cung và cầu thì giá sẽ không đúng bản chất thị trường. Vì vậy, sẽ xuất hiện tình trạng giá quá cao hoặc quá thấp, thị trường đóng băng, lúc nóng, lúc lạnh.

Ông Tuấn nhận định, về giá đất hiện nay liên quan tới dịch Covid-19 vừa qua, nên phải đợi giá ổn định thì thị trường mới bình ổn trở lại. Ngoài yếu tố thể chế, pháp lý cũng can thiệp vào thị trường làm khan hiếm nguồn hàng.

Do đó, Luật sư Trương Anh Tuấn kiến nghị cần phải xây dựng cơ chế tài chính, chống đầu cơ đất đai vì nếu xây dựng được cơ chế, biện pháp tránh mua nhiều đất, sở hữu nhiều nhà, thì sẽ không còn hiện tượng buôn đất, buôn nhà.

Theo đó, việc đầu cơ đất đai dẫn tới hệ lụy về kinh tế: Giá đất bị đẩy lên cao phi mã, gây tăng chi phí sản xuất, dịch vụ; tăng tỉ lệ chi phí mặt bằng liên quan đến đất; làm giảm năng lực cạnh tranh doanh nghiệp, giảm sức hút đầu tư của quốc gia; nguồn thu Ngân sách của Nhà nước bất ổn, không ổn định vì mọi nhà, mọi cơ quan hướng tới bán đất để lấy tiền, cán bộ, công chức, người lao động không dùng được lương để mua nhà, buộc phải tham nhũng, tiêu cực thì mới đủ tiền mua nhà đất. 

Điều này cũng dẫn đến những hệ lụy về xã hội làm phân hóa giàu nghèo; tăng nguy cơ xuất hiện lợi ích nhóm. Đồng thời làm gia tăng khiếu nại, khiếu kiện, tố cáo về đất đai diễn ra thường xuyên, tiềm ẩn nguy cơ tổn hại tới tình hình an ninh, trật tự và quốc phòng của đất nước.

Luật sư Trương Anh Tuấn đề xuất, để không ảnh hưởng tới đầu tư, phát triển bất động sản, nên quy định: những nội dung trên không áp dụng cho các dự án phát triển bất động sản. Tuy nhiên, dự án cho việc mua bán nhà đất trong thời gian ngắn, từ 1 đến 5 năm thì vẫn bị áp dụng quy định thuế suất cao về thuế thu nhập, thuế tiêu thụ đặc biệt, không được vay vốn, thế chấp để mua bán nhà, đất.