Thị trường BĐS đã đi đến giai đoạn cuối của kỳ suy thoái?

Chiều ngày 3/10, Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – BĐS Đất Xanh Services (DXS – FERI) đã tổ chức sự kiện công bố “Nghiên cứu Thị trường BĐS Việt Nam quý III và 9 tháng năm 2023”, qua đó nhận xét, thị trường BĐS đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất.

7 sự kiện “vàng” giúp “hâm nóng” thị trường BĐS

Dẫn thông tin trong Nghiên cứu của DXS – FERI, ông Lưu Quang Tiến – Phó Viện trưởng FERI cho biết 7 sự kiện đáng chú ý diễn ra trong suốt 9 tháng đầu năm có tác động trực tiếp đến thị trường BĐS.

Thứ nhất, Ngân hàng Nhà nước hạ lãi suất điều hành bốn lần liên tiếp tính từ tháng 3/2023, đưa mức lãi suất tái chiết khấu về 3,5% lãi suất tái cấp vốn 4,5%.

Thứ hai, lãi suất cho vay mua BĐS hạ nhiệt, nhiều ngân hàng chào vay ưu đãi từ 7,5% – 8,5% lãi suất thả nổi từ 11% – 12%.

Thứ ba, ngân sách về việc đầu tư công năm 2023 là 700.000 tỷ đồng, hiện đến hết quý III/2023 lượng giải ngân vốn đầu tư công đã ghi nhận khoảng 363.310 tỷ đồng, đạt 51,38% kế hoạch.

Thứ tư, Thông tư 06 được ban hành cho phép các cá nhân, tổ chức có nhu cầu vay để trả trước hạn khoản vay cũ tại ngân hàng khác.

Thứ năm, Nghị định 10 được ban hành nhằm sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai. Cùng với đó loại hình BĐS Condotel/officetel có thể được cấp sổ đỏ kỳ vọng tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý nhiều năm.

Thứ sáu, Ngân hàng Nhà nước đã hút ròng gần 90.000 tỷ đồng ra khỏi hệ thống ngân hàng thông qua kênh tín phiếu. Qua đó hỗ trợ giảm áp lực cho tỷ giá, không gây gián đoạn thanh khoản cho toàn bộ nền kinh tế, đảm bảo lãi suất thực của nền kinh tế tiếp tục giữ vững xu hướng giảm.

Và cuối cùng, FERI nhận định việc Mỹ và Việt Nam nâng cấp quan hệ lên đối tác chiến lược toàn diện chính là sự kiện ngoại giao thành công nhất của Việt Nam tính đến nay, mở ra nhiều cơ hội mới và nâng tầm vị thế quốc gia của Việt Nam.

Theo ông Tiến, 7 sự kiện trên đã có tác động đến nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng, qua đó hỗ trợ cho thị trường dần có dấu hiệu khôi phục sau thời gian “ngủ đông” kéo dài.

Thị trường liệu đã đi qua vùng “đáy”?

Bổ sung thêm cho quan điểm của Phó Viện trưởng FERI, TS. Phạm Anh Khôi – Viện trưởng DXS – FERI khẳng định các chính sách điều hành do Chính phủ ban hành đã ghi nhận có mức độ tác động nhất định, góp phần làm cho thị trường có những chuyển động theo hướng tích cực dần.

Trên thực tế, nỗ lực gỡ vướng cho các dự án BĐS tiếp tục được đẩy mạnh. Ông Khôi cho biết tại Tp.HCM, Tổ công tác của Thủ tướng đã chỉ đạo và giải quyết được 67 dự án BĐS (tương đương 37,2% so với số lượng 180 dự án ban đầu).

Trong đó, có 28 dự án theo hướng dẫn, đôn đốc của tổ công tác, 39 dự án qua rà soát của địa phương, có thể kể đến như (dự án Urban Green, dự án Delasol, 1.200 căn A5, A6 dự án Celadon City, 280 căn lô 1.17 dự án The Metropole Thủ Thiêm…).

Tổ công tác tại Hà Nội đã chỉ đạo, giải quyết được 419 dự án (tương đương 58,8% so với số lượng 712 dự án ban đầu) và đang tiếp tục giải quyết cho 293 dự án.

Quý III/2023, theo báo cáo của DXS – FERI cho thấy thị trường BĐS ghi nhận lượng giao dịch thực tế chưa tăng nhưng tâm lý của khách hàng đã được cải thiện. Tỉ lệ tìm kiếm BĐS của khách hàng gia tăng, đặc biệt là phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực.

Trong các khảo sát mới thực hiện của DXS – FERI, đã có sự thay đổi về tâm lý và hành vi của các khách hàng mua BĐS.

Đứng trước câu hỏi “Khách hàng có ý định mua BĐS khi lãi suất đã giảm hay không”, 26% số người được hỏi chọn đáp án “có”, 43% người được hỏi đang phân vân “chưa chắc chắn’’, chỉ có 31% phản hồi “không”, điều này cho thấy khi lãi suất giảm, niềm tin thị trường cũng đang dần dần quay lại, và quyết tâm xuống tiền mua BĐS khi lãi suất giảm cũng đang dần được cải thiện.

Dù vậy, TS Phạm Anh Khôi vẫn thẳng thắn nhìn nhận, tình hình kinh tế trong nước và thế giới vẫn có tác động không thuận lợi cho thị trường BĐS, niềm tin thị trường dù đã dần quay trở lại nhưng vẫn chưa được khôi phục hoàn toàn.

So với cùng kỳ, 9 tháng đầu năm 2023, thị trường tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới, tỉ lệ hấp thụ giảm sâu về mức trung bình trên dưới 20%. Các chính sách tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS chưa phát huy hiệu quả rõ rệt trong việc thúc đẩy thị trường phục hồi.

Điểm sáng thị trường là lãi suất huy động đã giảm về mức thấp nhất kể từ 2020, kéo theo lãi suất chào cho các khoản vay mới cũng đang được điều chỉnh giảm về mức tương đương đầu năm 2022.

Và dù tỉ lệ hấp thụ chung của toàn thị trường vẫn đang ở mức thấp so với cùng kỳ các năm trước khủng hoảng (trung bình khoảng trên dưới 20% toàn thị trường), nhưng tỉ lệ hấp thụ của năm 2023 đã tăng dần theo quý.

“Quý II tăng hơn quý I, quý III tăng hơn quý II, và nếu đà tăng tỉ lệ hấp thụ như thế này duy trì ổn định thì kỳ vọng thị trường BĐS sẽ từ từ ấm dần lên trong giai đoạn sắp tới”, ông Khôi nêu quan điểm.

BĐS sẽ hồi phục ngay từ quý IV/2023

Chia sẻ quan điểm về thời điểm thị trường BĐS sẽ khởi sắc, Viện trưởng DXS – FERI cho rằng bước vào quý IV/2023, đã 1 năm trôi qua sau thời điểm thị trường BĐS suy giảm sâu, với nỗ lực của tất cả các bên từ Chính phủ đến doanh nghiệp, đến nay dù vẫn còn tồn tại nhiều khó khăn, nhưng đã có dấu hiệu thị trường từ từ bớt xấu.

Dự kiến sắp tới, thị trường sẽ đón nhận nguồn cung mới từ các dự án đã được tháo gỡ về pháp lý, mức lãi suất thấp cũng sẽ được duy trì, cũng như khách hàng được hỗ trợ nhiều hơn về hạn mức tín dụng vay mua BĐS, tâm lý nhà đầu tư dần chuyển hướng từ quan sát sang lựa chọn sản phẩm phù hợp để xuống tiền.

Theo đó, ông Khôi nhận định thị trường BĐS đã đi đến giai đoạn cuối của kỳ suy thoái, và hiện nay thị trường gần như đã chạm đáy.

“Theo quy luật chung của thị trường, khi đã chạm đến đáy thì sớm hay muộn cũng phải đến thời điểm thị trường phục hồi trở lại. Lúc này thị trường đang bắt đầu đi qua đáy.

Dự báo tại thời điểm quý IV/2023 thị trường BĐS sẽ chưa có tăng trưởng đột biến, nhưng chắc chắn sẽ có tăng trưởng tốt hơn so với cùng kỳ quý IV/2022. Với nhiều thông tin và các chuyển biến tích cực từ cuối quý III/2023, hoàn toàn có cơ sở để dự báo thị trường BĐS sẽ ấm dần lên từ cuối quý IV/2023, đồng thời dần dần phục hồi rõ nét hơn từ sau quý II/2024″, ông Khôi nêu quan điểm.