Thị trường bất động sản đón tín hiệu tích cực

88.000 doanh nghiệp rút lui  

Báo cáo 6 tháng đầu năm 2023 của Bộ Xây dựng, nguyên nhân thị trường BĐS khó khăn do hầu hết các doanh nghiệp đều thiếu vốn tái khởi động xây dựng, phải giãn tiến độ, dừng triển khai thực hiện dự án, cắt giảm lao động. Trong khi đó, việc tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn của khách hàng lại không dễ dàng gì.

Chính vì vậy, trong 5 tháng đầu năm 2023, đã có khoảng 88.000 doanh nghiệp rút lui khỏi thị trường BĐS, tăng 22,6% và số doanh nghiệp thành lập mới giảm khoảng 50% so với cùng kỳ năm 2022, kể cả vốn đăng ký mới của doanh nghiệp cũng giảm mạnh.

Việc thị trường BĐS “bất động” cũng đã dẫn tới tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở trầm trọng ở tất cả phân khúc sản phẩm. Theo đó, cơ cấu sản phẩm nhà ở tiếp tục mất cân đối, “lệch” về phân khúc nhà ở cao cấp, thiếu nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở giá vừa túi tiền.

Cụ thể, trong 6 tháng qua, cả nước mới hoàn thành 25 dự án nhà ở thương mại với khoảng 10.000 căn, chỉ bằng 50% so với 6 tháng cuối 2022 và hiện đang triển khai thực hiện 659 dự án, giảm 39,6%; số dự án được chấp thuận đầu tư chỉ có 23 dự án, giảm 70,59% so và chỉ có 30 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, bằng 37,5% so với 6 tháng cuối năm 2022.

Với phân khúc BĐS phục vụ lưu trú, có 56 dự án với 25.368 căn đang triển khai trên cả nước, gồm 20.470 căn hộ du lịch, 4.616 căn biệt thự du lịch và 282 căn văn phòng kết hợp lưu trú, giảm 55,6% so với quý 4/2022 và chỉ có 1 dự án được cấp phép mới, bằng 25% so với quý 4/2022.

Về số lượng giao dịch BĐS trong 6 tháng đầu năm, tổng cộng chỉ có khoảng 187.000 giao dịch thành công, giảm 63,87%, chủ yếu tập trung ở phân khúc đất nền, trong đó số lượng giao dịch nhà ở chung cư và nhà ở riêng lẻ giảm đến 59,31% so với 6 tháng cuối năm 2022.

Nỗ lực “gỡ khó” 

Trước những khó khăn của thị trường BĐS những tháng đầu năm 2023, Chính phủ, các Bộ, ngành, địa phương đã nỗ lực vào cuộc “gỡ khó” cho thị trường. Đơn cử, Nghị định 08/NĐ-CP đã giúp giải tỏa áp lực thanh toán trái phiếu cho doanh nghiệp; Nghị quyết 33/NQ-CP tháo gỡ khó khăn vướng mắc cho thị trường trong cả ba nhóm vấn đề về pháp lý, nguồn vốn và nhà ở xã hội; Chính sách điều hành kinh tế, tài chính tiền tệ của Chính phủ đang tạo ra tâm lý tích cực hơn cho thị trường.

Rà soát của Bộ Xây dựng cho biết, đến tháng 7/2023, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ đã xử lý, giải quyết 108 văn bản phản ánh khó khăn, vướng mắc và kiến nghị của địa phương, doanh nghiệp, hiệp hội và người dân liên quan đến 168 dự án BĐS trên cả nước, qua đó dần “cởi trói” cho hàng loạt dự án BĐS tồn kho, đắp chiếu, tạo nguồn cung trực tiếp cho thị trường. Đặc biệt là Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội, giao chỉ tiêu cụ thể cho từng địa phương, đang từng bước khắc phục sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân đô thị.

Theo dự báo của Savills Việt Nam (Tập đoàn cung cấp các dịch vụ BĐS hàng đầu thế giới tại Việt Nam), ngoài Đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội góp phần giảm áp lực thiếu nguồn cung nhà ở tại các địa phương, trong quý III, IV, thị trường sẽ có những chuyển biến tích cực hơn khi các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi được thông qua, với nhiều quy định giúp các phân khúc BĐS hồi phục và người dân có thể tiếp cập vốn vay với mức lãi suất hợp lý hơn nửa đầu năm 2023…

Về vấn đề này, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn chia sẻ với Báo Tin tức, Chính phủ đã ban hành những cập nhật thay đổi pháp lý tích cực để gỡ vướng và thúc đẩy thị trường. Trong đó, có nhiều quy định sửa đổi, bổ sung các Nghị định thuộc lĩnh vực quản lý Nhà nước của Bộ Xây dựng; hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; quy định về lãi suất và bảo lãnh ngân hàng… tạo điều kiện để các ngân hàng thương mại giảm lãi suất cho vay trong thời gian tới. Nhờ vậy, dòng vốn đầu tư BĐS đang dần trở lại và chu kỳ phục hồi của thị trường BĐS đang bắt đầu diễn ra.

Còn theo ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) tới đây kỳ vọng sẽ tác động tích cực tới thị trường BĐS thông qua việc bổ sung các quy định tạo điều kiện thông thoáng cho nhà đầu tư tham gia thực hiện dự án, tạo nguồn cung nhà ở thương mại dồi dào, đáp ứng nhu cầu thực tế của thị trường. Từ đó, góp phần thúc đẩy phát triển nhà ở đảm bảo cân đối cung – cầu, tránh tình trạng thị trường phát triển nóng.

Thị trường vẫn xuất hiện điểm sáng 

Các chuyên gia BĐS đánh giá, thị trường BĐS đã rơi vào trầm lắng hơn 1 năm nay. Nhiều chủ đầu tư, chủ đất ồ ạt rao bán, giá liên tục giảm mạnh, nhưng khó tìm được khách mua. 

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam, qua giai đoạn trầm lắng, giá BĐS, nhất là phân khúc có tính đầu cơ cao ở các khu vực từng xảy ra sốt đất được điều chỉnh về giá trị phù hợp, tương xứng với nội tại sản phẩm và tiềm năng trong khu vực. Đây là cơ hội cho các nhà đầu tư mua được sản phẩm với mức giá rẻ. Nhu cầu thực đối với BĐS vẫn có và những chính sách tốt hỗ trợ thị trường đã tạo ra đòn bẩy tương đối.

“Bên cạnh đó, thị trường vẫn xuất hiện những điểm sáng ở các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng, tốc độ đô thị hóa cao, đặc biệt là các sản phẩm nhà ở được đầu tư bởi các chủ đầu tư uy tín, có pháp lý tốt, phục vụ nhu cầu thực, có thanh khoản tốt trong dài hạn và nhu cầu cho thuê cao. Nhu cầu mua đất nền làm tài sản vẫn được nhà đầu tư ưa chuộng và tiếp tục là phân khúc được lựa chọn hàng đầu”, ông Nguyễn Văn Đính nhận định.

Nhiều chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, thị trường BĐS luôn trải qua 4 giai đoạn trước khi hình thành một chu kỳ mới, gồm: Phục hồi, tăng trưởng, sốt nóng và suy thoái. Dường như Việt Nam những tháng qua đang trải qua giai đoạn trầm lắng, nhưng thị trường BĐS đang có sự thanh lọc mạnh mẽ theo hướng phát triển bền vững và lành mạnh hơn.

Tuy nhiên, để có thêm nhiều hoạt động đầu tư BĐS diễn ra trên thị trường, Việt Nam sẽ cần đạt mức độ minh bạch cao hơn, quy hoạch đô thị bài bản, cũng như khung pháp lý vững vàng hơn, nhằm thu hút nhà đầu tư nước ngoài. Khi quá trình xem xét pháp lý được hoàn thành, thị trường kỳ vọng tăng trưởng nguồn cung có thể đáp ứng nhu cầu, minh bạch và hiệu quả hơn cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Thị trường BĐS Tp.HCM tăng trưởng âm

Riêng tại Tp.Hồ Chí Minh, trong 6 tháng đầu năm 2023, hoạt động kinh doanh BĐS tiếp tục tăng trưởng âm (-15,58%) so với cùng kỳ (nhưng mức độ có giảm nhẹ hơn so với quý 1/2023) và chỉ có 8 dự án đủ điều kiện huy động vốn bán nhà ở hình thành trong tương lai với 6.313 căn, giảm 33,3% so với 6 tháng đầu năm 2022; doanh thu kinh doanh BĐS giảm 8,3% so với cùng kỳ.

Ngoài ra, trong 2 quý đầu năm 2023, chỉ có 689 doanh nghiệp BĐS tại TP Hồ Chí Minh thành lập mới, giảm 52,6% vốn đăng ký, đạt 26.750 tỷ đồng. Về thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI) vào lĩnh vực BĐS, có 3 dự án được cấp phép mới với vốn đăng ký 5,8 triệu USD, 4 lượt dự án điều chỉnh với vốn đăng ký 25,6 triệu USD, 25 lượt góp vốn với 99,6 triệu USD, nâng tổng vốn đầu tư FDI vào lĩnh vực BĐS 6 tháng là 131 triệu USD.

So với quý 1/2023, chỉ có 6,9 triệu USD (không có dự án cấp mới, điều chỉnh vốn, chỉ có góp vốn) thì quý 2/2023 thu hút được vốn FDI tăng 18 lần. Kết quả này cho thấy các nhà đầu tư nước ngoài vẫn quan tâm, đặt nhiều kỳ vọng và sẵn sàng rót vốn vào thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, Tp.Hồ Chí Minh chỉ có 2 dự án nhà ở thương mại “được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư”, nhưng có đến 62 dự án không đáp ứng đủ điều kiện làm chủ đầu tư do vướng mắc pháp lý theo quy định của Luật Nhà ở và Luật Đầu tư.

Thậm chí, thành phố có tới 55 dự án đang được xem xét giải quyết nên nguồn cung dự án bị ách tắc, dẫn đến thiếu hụt nguồn cung nhà ở, nhất là thiếu hụt nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá vừa túi tiền.

Hương Anh (tổng hợp)