“Thanh lọc” sản phẩm bất động sản bằng thước đo pháp lý

Kỳ vọng bước “chuyển mình” cuối năm 2024

Bước sang năm 2024, thị trường bất động sản (BĐS) được kỳ vọng có bước chuyển mình mạnh mẽ hơn từ mức nền thấp của năm 2023. Tuy nhiên, vẫn còn đó những khó khăn.

Theo nhận định của Viện Nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – Bất động sản Dat Xanh Services (DXS – FERI), quý II/2024, mặc dù vẫn còn nhiều khó khăn và mức phục hồi không đồng đều trên các phân khúc, nhưng thị trường BĐS Việt Nam đang vượt qua giai đoạn khó khăn nhất, bắt đầu ghi nhận những động thái tích cực.

Trong đó, tất cả loại hình BĐS đều có sự cải thiện của nguồn cung mới. Nguồn cung mới trong phân khúc BĐS nhà ở có tăng nhưng không đáng kể, đồng thời chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố khách quan. Theo đó, nguồn cung mới tăng khoảng 8% so với thời điểm cuối năm 2023; nguồn cung chủ yếu đến từ các rổ hàng mới thuộc các dự án cũ.

Tổng nguồn cung sơ cấp toàn quốc quý II/2024 đạt khoảng 45.200 sản phẩm (tổng cung được tính trên thực tế sản phẩm có thể sẵn sàng đưa vào kinh doanh, bao gồm hàng tồn kho tích lũy còn lại, và số lượng sản phẩm đủ điều kiện bán hàng được chào bán mới).

Nguồn cung các dự án mới chủ yếu tập trung vào phân khúc trung cao và cao cấp, tạo nên tình trạng khan hiếm sản phẩm nhà ở vừa túi tiền, khiến cho thị trường mất thanh khoản cục bộ, hàng thừa vẫn thừa, mà hàng thiếu vẫn thiếu. Nguồn cung sơ cấp khu vực miền Nam đứng đầu cả nước, tập trung chủ yếu ở Tp.HCM và Bình Dương, Long An với khoảng hơn 22.000 sản phẩm, chiếm khoảng 48,8% tổng nguồn cung mới toàn quốc.

Đối với văn phòng cho thuê, dự báo nguồn cung sẽ đạt mức 2,15 triệu m2 sàn ở khu vực Hà Nội, tăng 2% theo quý; và 2,7 triệu m2 sàn ở khu vực Tp.HCM tăng 4% theo quý. BĐS công nghiệp cũng tiếp tục đà tăng trưởng ổn định, khu vực miền Bắc dự kiến có thêm 15.000ha, tăng 3% theo quý. Khu vực miền Nam dự kiến bổ sung thêm 27.900ha, tăng 1% theo quý.

Nhu cầu thuê mới sẽ đến từ sự phục hồi của ngành sản xuất, đơn hàng phục vụ xuất khẩu tăng và sự gia nhập bởi nhiều doanh nghiệp FDI mới. Tỉ lệ lấp đầy ổn định tại khu vực miền Bắc, và tăng rất nhẹ (khoảng 1 điểm %) tại khu vực miền Nam. Giá thuê ở mức cạnh tranh so với các thị trường trong khu vực.

Ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế – Tài chính Bất động sản Dat Xanh Services cho hay: “Thị trường BĐS hiện có nhiều dấu hiệu tích cực và được đánh giá đang trên đà phục hồi. Thị trường có thể dần phục hồi từ đáy chữ U, tuy nhiên, thời gian phục hồi nhanh hay chậm còn phụ thuộc vào các yếu tố tác động cả vĩ mô lẫn vi mô”.

Cũng theo ông Khôi, nhìn lại BĐS nhà ở trong quý II/2024, ước tính nguồn cung mới tăng thêm 25% so với quý I/2024, chủ yếu đến từ những dự án đã mở bán, hoặc đã khởi công vào giai đoạn trước đó. Dự kiến nguồn cung sản phẩm mới (chỉ thống kê từ các dự án đã có kế hoạch mở bán) vào khoảng 4.500 sản phẩm, đưa tổng nguồn cung tích lũy toàn thị trường lên 45.200 sản phẩm.

Theo đánh giá của ông Phạm Văn Bình, Tổng Giám đốc CTCP đầu tư và phát triển bất động sản Keyone Land, nguồn cung BĐS trong quý II/2024 đã tăng rất nhiều so với thời điểm trước. Đặc biệt, tại các tỉnh Bình Dương, Long An giỏ hàng về phân khúc căn hộ chung cư, đất nền, nhà phố đang được đưa ra thị trường.

“Việc nguồn cung xuất hiện đang cho thấy thị trường ấm dần lên và có những bước chuyển biến rõ rệt. Trong khi quý II/2024 xuất hiện dự án thì các nhà đầu tư, công ty phân phối sẽ có nguồn hàng để tập trung giới thiệu, bán sản phẩm mới đến khách hàng thay vì bán thứ cấp như thời gian trước. Hai quý cuối năm 2024 sẽ mở ra cơ hội lớn cho thị trường BĐS thì nguồn cung có đầy đủ phân khúc, đáp ứng nhu cầu cho khách hàng”, ông Bình cho hay.

Pháp lý dự án là cán cân cho sự lựa chọn

Đánh giá về xu hướng thị trường trong 6 tháng cuối năm 2024, ông Nguyễn Viết Hùng, Tổng Giám đốc CTCP Kinh doanh Westland nhận định: “Hiện nay, tại Tp.HCM hầu như không có các dự án căn hộ, đất nền, nhà phố với giá vừa phải mà tập trung chủ yếu phân khúc BĐS giá trị cao. Chính vì vậy, hiện nay một số chủ đầu tư đã mở rộng ra khu vực cạnh thành phố như Long An, Bình Dương để phát triển dự án. Đây là hướng đi không mới, tuy nhiên lại là điểm sáng của cả thị trường phía Nam.

Chúng ta có thể thấy, nhà đầu tư, hoặc những người có nhu cầu ở thực sẽ hạn chế trong câu chuyện tài chính, mà những sản phẩm có giá trị cao sẽ không phù hợp vì biên độ lợi nhuận khó đáp ứng nhu cầu… Chính vì vậy, khả năng cao trong thời gian tới phân khúc căn hộ tầm trung giá từ 2 – 2,5 tỷ hoặc các dự án đất nền, nhà phố có mức giá dưới 3 tỷ sẽ thu hút được nhà đầu tư”, ông Hùng nhận định.

Cũng theo ông Hùng, xu hướng thị trường các chủ đầu tư lui dần về vùng ven là điều tất yếu. Thứ nhất, hạ tầng giao thông kết nối vùng ngày càng hoàn thiện, các dự án lớn đều đã đi vào xây dựng và đang gấp rút hoàn thiện các giai đoạn, khiến việc di chuyển đến những khu vực trung tâm dễ dàng hơn.

Thứ hai, giá BĐS ở khu vực cạnh Tp.HCM thấp hơn, phù hợp hơn và biên độ tăng về lợi nhuận cũng ổn định theo thời gian. Ngoài ra, pháp lý các dự án cũng được đánh giá là đầy đủ, bảo đảm an toàn hơn cho những nhà đầu tư cũng như người mua dự án để an cư.

Chia sẻ với Người Đưa Tin, ông Ngô Lưu Bình, Tổng Giám đốc Tập đoàn Bcons cho biết: “Nhìn chung thị trường BĐS hiện nay đang phát triển theo hướng ổn định hơn. Đó là việc các chủ đầu tư tập trung mạnh vào khâu chuẩn bị đầy đủ các thủ tục pháp lý, nguồn vốn tiềm lực của doanh nghiệp cho một dự án. Để khi đưa ra thị trường thì sản phẩm đó chuẩn chỉnh nhất và đạt được sự tín nhiệm từ nhà đầu tư, khách hàng”.

Theo đánh giá của ông Ngô Lưu Bình, với phân khúc căn hộ chung cư, hiện nay để giá thành hạ thấp hơn thì rất khó vì những chi phí ngày càng tăng. “Thị trường đã chững lại trong hơn 2 năm qua và giá BĐS đã được chủ đầu tư tính toán đưa ra phù hợp hơn không còn cảnh cao ngất ngưởng như trước. Trong 6 tháng cuối năm 2024, khu vực tỉnh Bình Dương, Long An được đánh giá là tâm điểm về nguồn cung. Đây cũng là cơ hội cho người mua nhà ở thực vì hàng loạt các chính sách hỗ trợ khách hàng được áp dụng, pháp lý chuẩn chỉnh… Vậy nên, nhà đầu tư cần cân nhắc mua vào thời điểm trên vì giá nhà sẽ ngày càng tăng chứ không thể giảm sâu”, ông Bình cho hay.

Các chuyên gia cũng nhận định, thị trường BĐS năm 2024 có tín hiệu tích cực hơn năm 2023. Nhiều kết quả khảo sát cho thấy sự triển vọng, phục hồi của các phân khúc thị trường như: Nhu cầu phát triển công nghiệp, nhu cầu ở thực, phù hợp với điều kiện tài chính của người dân sẽ phục hồi trước; các phân khúc nhà ở, chung cư.

Luật Kinh doanh BĐS giúp thị trường phát triển lành mạnh, an toàn

Theo đánh giá của các chuyên gia pháp lý, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi (thông qua ngày 28/11/2023), Luật Nhà ở sửa đổi (thông qua ngày 27/11/2023), Luật Các tổ chức tín dụng sửa đổi (thông qua ngày 18/01/2024) đã bước đầu tác động tích cực tới tâm lý của các chủ thể, tạo sức bật cho thị trường BĐS sớm phục hồi.

Trong những tháng cuối năm 2024, khi các luật sửa đổi chính thức có hiệu lực, dự báo thị trường BĐS sẽ phát triển theo hướng an toàn, lành mạnh, bền vững hơn. Đặc biệt, những quy định theo hướng tháo gỡ khó khăn cho chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội trong các luật mới, khi chính thức có hiệu lực sẽ thu hút doanh nghiệp tham gia phát triển, thúc đẩy nguồn cung nhà ở xã hội, giúp người dân đến gần hơn với giấc mơ an cư.