Tại sao ở Việt Nam thu nhập thấp nhưng giá bất động sản cứ tăng cao?

Sáng ngày 21/4, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân phối hợp cùng Ban Kinh tế Trung ương và Ủy Ban Kinh tế của Quốc hội đồng tổ chức Hội thảo Khoa học Quốc gia để đánh giá kinh tế Việt Nam năm 2022 và triển vọng năm 2023.

Phát biểu tại Hội thảo, GS.TS Phạm Hồng Chương – Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đánh giá kinh tế Việt Nam năm 2022 đã đạt mức tăng trưởng vượt trội ngay sau giai đoạn tăng trưởng suy giảm sâu do đại dịch Covid-19. Lạm phát và kinh tế vĩ mô về cơ bản là ổn định.

Tuy nhiên, một số vấn đề của nền kinh tế vẫn còn tồn tại, đặc biệt là sự lành mạnh của hệ thống tài chính tiền tệ còn chưa được cải thiện, theo đó có thể ảnh hưởng tiêu cực đến ổn định kinh tế vĩ mô và tăng trưởng kinh tế.

“Một trong những điểm nghẽn có mối liên hệ chặt chẽ với hệ thống tài chính tiền tệ là thị trường BĐS còn nhiều rủi ro bất ổn và chưa được phát triển một cách bền vững”, ông Chương nhấn mạnh.

Do đó, Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng cần giải quyết các vấn đề trên thị trường BĐS ngay để BĐS không trở thành nhân tố tác động gây lạm phát cao và khiến nền kinh tế “bong bóng”.

Đồng thời cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp để kiểm soát hiệu quả dòng vốn đầu tư vào thị trường BĐS để chống đầu cơ; nhưng cũng tránh gây sốc, làm đóng băng thị trường BĐS, gây tác động xấu lan truyền đến hệ thống các tổ chức tín dụng và đời sống xã hội.

Giá BĐS Việt Nam đắt như vàng

Chia sẻ quan điểm về vấn đề trên, GS.TS Hoàng Văn Cường – Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, Đại biểu Quốc hội khoá XV nhìn nhận BĐS là một thành tố cực kỳ quan trọng của nền kinh tế, BĐS là động lực phát triển của nền kinh tê skhi đóng góp 11% vào tổng GDP và có tính lan toả trực tiếp đến 40 ngành, nghề trong xã hội

Sự tăng trưởng của nền kinh tế cũng tác động ngay tới thị trường BĐS và ở chiều ngược lại, sự biến động của thị trường BĐS luôn gây ảnh hưởng trực tiếp đến nền kinh tế chung.

Đóng vai trò quan trọng của nền kinh tế như vậy nhưng hiện nay thị trường BĐS lại đang xuất hiện rất nhiều vấn đề: nguồn cung eo hẹp; nguồn vốn tắc nghẽn ở nhiều kênh; pháp lý vẫn là vấn đề khó giải quyết khi tồn tại nhiều quy định chồng chéo, cán bộ sợ trách nhiệm nên đùn đẩy giải quyết sai phạm, nhiều doanh nghiệp bị xử lý dẫn đến mất niềm tin trong nhân dân,…

Theo ông Hoàng Văn Cường, nguồn cung là một vấn đề rất đáng được lưu tâm. Hiện nay, nhu cầu sở hữu ngôi nhà để ở thực tại Việt Nam rất lớn nhưng nguồn cung BĐS lại không đủ do phân khúc sản phẩm BĐS hạng trung rất thấp, đa phần trên thị trường là BĐS hạng sang.

“Tại sao ở Việt Nam thu nhập thấp, nhưng giá BĐS cứ tăng cao?”, ông Cường đặt vấn đề.

Theo đó, vị chuyên gia phân tích BĐS ở Việt Nam được người dân mua – bán không chỉ là tài sản đơn thuần mà còn mang tính chất tích trữ cho đời sau.

Chưa kể, giữa nhiều kênh đầu tư thì tâm lý của đa số nhà đầu tư trên thị trường đều đánh giá BĐS là kênh trú ẩn an toàn, khả năng sinh lời lớn và có thể truyền lại cho các thế hệ kế cận.

“Do đó, người dân giữ BĐS như giữ vàng, giá BĐS theo đó cũng đắt như vàng”, ông Cường nói.

Khoanh vùng DN phát hành trái phiếu có thể hỗ trợ

Trước những vấn đề đặt ra trên thị trường, GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng cần có nhiều giải pháp đồng bộ, sự kết hợp của nhiều thành tố trên thị trường mới có thể xử lý dứt điểm. Theo đó, vị chuyên gia nêu 3 nhóm giải pháp.

Về pháp lý, cần nhanh chóng kết thúc sớm thanh tra, xử lý đối với các dự án bị tạm dừng để tiếp tục triển khai đưa sản phẩm ra thị trường.

Các ban giải quyết vướng mắc pháp lý cần đồng bộ từ Trung ương xuống địa phương, biết lựa chọn, áp dụng các quy định pháp luật phù hợp. Loại bỏ cách trả lời “Làm theo quy định của pháp luật”, cần Nghị quyết của Quốc hội cho hành động tức thời, xử lý ngay các bất cập, không kéo dài thời gian để chờ Luật.

Về tài chính, cần kiểm soát nghiêm vấn đề vay đầu cơ, vay trên 50% để mua BĐS. Chỉ cho doanh nghiệp và nhà đầu tư vay trong khả năng thanh khoản, tự kiểm soát dòng tiền. Cân đối giữa doanh nghiệp vay đầu tư và người vay mua nhà.

Thứ hai, tiến hành chuyển TPDN thành trái phiếu chuyển đổi sản phẩm. Đồng thời, Chính phủ mua lại trái phiếu đối với dự án quan trong, không để rơi vào tay nhà đầu tư nước ngoài.

Cuối cùng, doanh nghiệp phải tự tái cơ cấu lại dự án đầu tư để tập trung vốn, qua đó giúp giảm giá bán và tăng huy động vốn góp cá nhân.

Nói rõ hơn về thị trường vốn cho BĐS, GS.TS Tô Trung Thành – Trưởng phòng Phòng Quản lý Khoa học, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng cần mở rộng tín dụng đi đôi với kiểm soát chất lượng tín dụng, tăng cường giám sát việc sử dụng vốn vay, hạn chế nợ xấu mới phát sinh.

Đồng thời ban hành các tiêu chí cho vay đối với các loại BĐS khác nhau, hạn chế tập trung tín dụng quá nhiều vào các dự án BĐS, nhà ở cao cấp.

Dù vậy, ông Thành đánh giá rất cao sự phát triển của thị trường TPDN đã làm đa dạng nguồn vốn đầu tư đổ vào thị trường bất động sản, giúp đỡ gánh nặng đổ vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng.

Nhưng đối với nguồn vốn từ phát hành TPDN, vị chuyên gia vẫn đưa ra khuyến nghị sớm rà soát tình trạng tài chính (bao gồm: tài sản, nợ, dòng tiền) của các công ty phát hành TPDN hiện đang gặp khó khăn; căn cứ vào kết quả rà soát này để khoanh vùng các doanh nghiệp phát hành trái phiếu (chủ yếu là các nhà phát triển BĐS) có thể hỗ trợ.

Đặc biệt cần tăng cường theo dõi, giám sát các trường hợp doanh nghiệp, nhóm doanh nghiệp có liên quan phát hành TPDN khối lượng lớn.