Siết phân lô, bán nền, “sốt” đất ảo liệu có còn?

Quy định mới tác động mạnh đến thị trường bất động sản

Theo VTV, việc cấm phân lô bán nền tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II, loại III khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực được các chuyên gia nhận định sẽ tác động rất lớn tới cơ cấu phân khúc sản phẩm bất động sản. Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) không cho phân lô, bán nền tại 105 thành phố, thị xã; tăng thêm 81 thành phố, thị xã so với quy định hiện hành.

Trước động thái siết phân lô bán nền, nhiều chuyên gia cho rằng thị trường bất động sản nói chung và phân khúc đất nền nói riêng sẽ bị tác động khá mạnh mẽ. Theo chuyên gia, quy định siết phân lô bán nền của luật mới sẽ khiến thị trường đất nền chịu ảnh hưởng lớn về cả nguồn cung, loại khách hàng và giá bán.

Hiện nay, 90% nguồn cung mua bán đất nền trên thị trường là sản phẩm cá nhân tự phân lô, tách thửa rồi lập dự án bán hàng. Loại hình đất nền tự tách thửa có giá bán, diện tích, nguồn hàng đa dạng, dễ tiếp cận và phù hợp với tài chính của nhiều người mua.

Loại đất nền cá nhân tự tách thửa thường phát triển theo hình thức “ăn theo” hạ tầng hay các dự án chính quy, giá bán sẽ rẻ hơn các dự án đất nền quy hoạch hoàn thiện. Do đó, ngay cả người bán và người mua đều chuộng đất nền tự tách thửa hơn là mua các dự án đất nền chính quy.

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) Nguyễn Văn Đính nhận định, tại Việt Nam nhu cầu đất nền luôn cao trong khi thực tế thị trường lại thiếu nguồn cung từ dự án chính thống. Điều này đã dẫn đến việc nhiều nhà đầu cơ đã tận dụng cơ hội gom đất rồi phân lô bán nền, tách thửa.

Cá biệt, nhiều trường hợp còn tự ý đặt tên thương mại giống các dự án chính thống để lôi kéo nhà đầu tư, hợp tác để cùng tạo sốt ảo, đẩy giá nhà đất tăng cao. Vì vậy, theo ông Đính, việc siết quy định về phân lô bán nền là cần thiết…

Đồng quan điểm, ông Dương Quốc Thủy – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Cần Thơ (CaREA) cũng cho rằng, với hành lang pháp lý hiện nay, để lập một dự án kéo dài từ 3 – 5 năm là rất khó khăn. Các nhà kinh doanh sẽ chọn giải pháp thực hiện theo mô hình cá nhân để tự phân lô – điều này phù hợp, dễ dàng và tạo nguồn cung lớn hơn và ít chọn lập dự án, công ty pháp nhân.

Đặc biệt, với quy định mới, số lượng sản phẩm đất nền từ phân lô trong giai đoạn tới sẽ sụt giảm. Nguồn cung khan hiếm sẽ khiến giá đất tăng lên. Tuy nhiên, ông Thủy cũng khẳng định, nếu xét về dài hạn thì điều này sẽ giúp thị trường phát triển lành mạnh hơn.

Cần sự quản lý đồng bộ

Trao đổi với Tuổi Trẻ Online, Giáo sư Đặng Hùng Võ – nguyên thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường – cho biết trong những năm qua, đất phân lô bán nền ngoài giải quyết nhu cầu cho một bộ phận người dân có thu nhập vừa phải thì cái giá phải trả là quá lớn.

“Có những thời điểm cả xã hội quay cuồng phân lô bán nền, tất cả chạy theo đất nền trong khi không có nhu cầu ở. Đất nền đã trở thành nơi tích trữ tiền không để làm gì cả. Trong khi nền kinh tế thì cần tiền lưu thông nhưng lại đầu tư hết vào đất nền.

Phân lô ồ ạt, lập dự án ma, tạo sóng ảo ngay trong rừng cao su ở khu vực Đông Nam Bộ hay đồi chè tại Lâm Đồng… là những câu chuyện rất đáng buồn. Siết phân lô bán nền sẽ ngăn chặn tình trạng sốt đất ảo, vẽ dự án ma như đã diễn ra trong những năm qua”, ông Võ nói.

Ông Nguyễn Quốc Khánh – phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam – cho hay siết phân lô bán nền để giảm đầu cơ rất cần thiết, tránh lãng phí tài nguyên chưa sử dụng đến mà chỉ phục vụ mua đi bán lại. Siết phân lô bán nền thì chắc chắn những “dự án ma” sẽ không còn đất sống.

Tuy nhiên theo ông Khánh, cũng cần phải nhìn tổng thể để quản lý cho tốt hơn. Ví dụ như khi cá nhân không được phân lô bán nền mà phải triển khai dự án thì sẽ tăng thêm chi phí hạ tầng, thanh khoản của thị trường đất nền có thể sẽ yếu đi.

“Trước kia lãng phí đất giờ lãng phí cả vốn mà lại để hoang, hay không phân lô nhưng lại xây cái vỏ nhà lên để chống chế, biến hóa rất phức tạp, rất cần bàn tay quản lý đồng bộ của Nhà nước”, ông Khánh nói.

Đào Vũ (T/h)