Phân khúc được dự báo sớm vực dậy trong thị trường địa ốc 2023

Tín hiệu tích cực cho thị trường địa ốc

Theo Nhịp Sống Thị Trường, thời gian vừa qua, vấn đề điều hành chính sách tiền tệ được đặc biệt quan tâm. Ngân hàng Nhà nước (NHNN) ban hành quyết định hạ lãi suất điều hành xuống 1% và hạ lãi suất cho vay qua đêm 1%. Ông Phạm Tiến Dũng – Phó Thống đốc NHNN Việt Nam cho rằng, đây là 1 tín hiệu khá tốt với thị trường. Thông qua việc hạ lãi suất này, nhiều ngân hàng đã hạ lãi suất huy động và có cơ sở để hạ lãi suất cho vay, tạo động lực tốt cho phát triển sản xuất kinh doanh.

Thực tế, một số ngân hàng đã công bố giảm lãi suất cho vay ở một số sản phẩm, trong đó có bất động sản.

Cụ thể, tại ngân hàng Agribank, khoản vay với mục đích kinh doanh bất động sản tại thời điểm từ 31/1/2023 bị ảnh hưởng bởi dịch Covid-19 sẽ được xem xét giảm lãi suất tối đa 3%/năm so với mức lãi suất cũ. Thời gian thực hiện điều chỉnh tối đa đến cuối năm nay và bắt đầu áp dụng từ ngày 31/1/2023 đến hết ngày 31/12/2024.

Ngân hàng BIDV tung ra gói tín dụng 100.000 tỷ đồng dành cho các khách hàng vay phục vụ nhu cầu đời sống và sản xuất kinh doanh, bao gồm cả vay mua nhà ở với lãi suất từ 10,3%/năm trong 12 tháng đầu tiên kể từ thời điểm giải ngân lần đầu; hay từ 10,9%/năm trong 18 tháng đầu tiên kể từ thời điểm giải ngân lần đầu.

Hay MBBank cũng điều chỉnh lãi suất cho vay chỉ từ 8,5%/năm. Techcombank, Sacombank, SeABank, Bản Việt,… cũng đưa ra các gói tín dụng với mức lãi suất ưu đãi giảm từ 1-2 điểm % so với mức lãi suất thông thường. 

Thông tin các ngân hàng đồng loạt giảm lãi suất được các chuyên gia coi là tín hiệu tích cực cho thị trường địa ốc. Chia sẻ trong báo cáo mới đây của OneHousing, TS. Cấn Văn Lực – Chuyên gia kinh tế, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính – tiền tệ Quốc gia cho rằng: “Đây là điều tích cực cho thị trường bất động sản, bởi khi lãi suất vay vốn giảm sẽ có 3 tác động tích cực cho cả bên bán và bên mua”.

Tác động 1 – Chi phí vốn giảm và giá bán hấp dẫn hơn. Áp lực chi phí vốn đối với chủ đầu tư sẽ giảm bớt do tiếp cận được nguồn vốn vay với mức lãi suất hợp lý hơn; từ đó có thể đưa ra chính sách bán hàng hấp dẫn hơn, góp phần thúc đẩy thanh khoản trên thị trường bất động sản. Đồng thời, chủ đầu tư có thêm nguồn lực để hoàn thiện các dự án dang dở, cũng như triển khai các dự án mới; kết quả là nguồn cung mới sẽ được bổ sung cho thị trường.

Tác động 2 – Nhu cầu mua bất động sản của khách hàng khởi sắc hơn. Trước đây, lãi suất cho vay ở mức cao là một trong những rào cản lớn đối với việc khách hàng ra quyết định mua bất động sản. Khi lãi suất vay vốn giảm, sẽ thúc đẩy nhu cầu mua bất động sản của khách hàng.

Tác động 3 – Tạo tâm lý tích cực hơn cho thị trường bất động sản. Khách hàng tâm lý “chờ đợi giá bất động sản giảm tiếp”, làm thanh khoản thị trường trầm lắng. Vì vậy, trong bối cảnh lãi suất giảm dần, TS. Cấn Văn Lực kỳ vọng tình trạng trên sẽ được cải thiện với tâm lý trên thị trường sẽ tích cực hơn.

Bất động sản công nghiệp được dự báo sôi động

Theo Nhịp Sống Thị Trường, bà Cao Lê Tường Vân, Giám đốc Thị trường vốn & Dịch vụ đầu tư, Colliers cho rằng hiện phân khúc nhà ở ghi nhận nhiều chuyển biến, hướng đến sự phát triển ổn định, minh bạch. Nguồn cung thị trường kỳ vọng sẽ cân bằng với sự đa dạng về sản phẩm và chất lượng khi khối ngoại tham gia nhiều hơn.

Theo bà Cao Lê Tường Vân, các tài sản chất lượng cao có giá trị bền vững như văn phòng, công nghiệp và hậu cần, nhà ở đa gia đình tại châu Á – Thái Bình Dương sẽ dẫn đầu tăng trưởng trong năm 2023. Tương ứng, các loại hình tài sản thuộc ba phân khúc nêu trên cũng được kỳ vọng có những chuyển đổi rõ nét ở Việt Nam trong vài năm tới.

Là tài sản phòng thủ được đánh giá cao, bất động sản công nghiệp (nhà máy, kho bãi, hậu cần) được dự báo sôi động nhất tại thị trường Việt Nam năm nay.

Ở phân khúc bất động sản văn phòng ghi nhận khách thuê ngày càng có những yêu cầu “khó tính” hơn, cho thấy sự thay đổi trong chiến lược tổ chức nhân sự và nơi làm việc những năm gần đây. Mặc dù mô hình văn phòng truyền thống vẫn chiếm ưu thế tại Việt Nam, xu hướng làm việc linh hoạt ngày càng được chấp nhận rộng rãi. Điều này đặt ra yêu cầu tái thiết không gian làm việc theo hướng bền vững, linh hoạt mà vẫn đảm bảo gắn kết nội bộ.

Với thị trường bất động sản bán lẻ, bức tranh có nhiều nét tương phản. Diện tích mặt bằng bán lẻ trên đầu người của Việt Nam còn khá thấp, giá thuê mặt bằng bán lẻ sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới vì các chủ đầu tư nhân có lợi thế cầu vượt cung. Tuy vậy, nhà đầu tư cũng hết sức cẩn trọng với dự án mới do lo ngại lạm phát, chi phí ngày càng tăng, các quỹ đất lớn và đầy đủ pháp lý còn hạn chế, chưa kể những yêu cầu khắt khe về mật độ dân cư và mức độ phát triển tại từng khu vực đó. Mặt khác, yêu cầu chuyển đổi mô hình bán lẻ kết hợp bán hàng đa kênh và tập trung vào trải nghiệm khách hàng ngày càng trở nên khẩn thiết.

Cuối cùng, loại hình chung cư, nhà phố (nhà ở đa gia đình) dẫn đầu mức độ quan tâm về bất động sản trong xã hội, nhưng nguồn cung và giá bán, cũng như thanh khoản dự kiến tiếp tục khó khăn đến ít nhất quý 3/2023. Tâm lý thị trường nhìn chung sẽ theo hướng đòi hỏi tính minh bạch và tập trung vào các dự án định vị ở phân khúc tầm trung với giá hợp lý. Thị trường sẽ tăng trưởng mạnh hơn ở các khu vực có khu đô thị, khu dân cư mới gần KCN. Loại hình nhà ở cho công nhân, NƠXH kỳ vọng nhận được nhiều sự quan tâm hơn từ chủ đầu tư, góp phần giải tỏa áp lực nhà ở cho người thu nhập trung bình – thấp.

Xét ở góc độ đầu tư, ông Nguyễn Việt Hoàng, Giám đốc Phát triển Kinh doanh Colliers (Việt Nam) nhận định, thị trường bất động sản nhà ở duy trì sức hấp dẫn đối với dòng tiền đầu tư nước ngoài đổ vào Việt Nam. Trong bối cảnh dòng vốn chưa khơi thông và tín dụng hạn chế trong nước, đây là thời điểm tốt để các quỹ hưu trí, quỹ vốn bảo hiểm hay các quỹ tài sản có chủ quyền từ châu Âu, Bắc Mỹ và châu Á – TBD tiếp cận các dự án bất động sản nhà ở tại Việt Nam – nơi thị phần vốn nghiêng về khối nội.

Có thể thấy, năm 2022, thị trường bất động sản Việt Nam hứng chịu hai cú sốc liên tiếp: tắc nghẽn dòng tiền và thử thách niềm tin. Mặc dù một cuộc khủng hoảng toàn diện khó có thể xảy ra, năm 2023 được dự báo sẽ còn nhiều trở ngại trong bối cảnh bất ổn kinh tế toàn cầu kéo dài và biến động trong nước chưa thể giải quyết ngày một ngày hai.

Ba yếu tố lạm phát, lãi suất và suy thoái kinh tế thế giới tiếp tục cản trở đà hồi phục của các thị trường bất động sản trọng điểm tại châu Á – TBD đến ít nhất nửa đầu năm 2023. Các nhà đầu tư chuyển sang chiến lược phòng thủ, dẫn đến làn sóng tháo chạy khỏi các tài sản rủi ro cao. Việt Nam cũng không thể tránh được quỹ đạo chung. Giao dịch trầm lắng kéo dài từ giữa năm ngoái đến nay chưa có dấu hiệu dừng lại. Tuy vậy, từng phân khúc ghi nhận tác động khác nhau, khắc họa khuynh hướng khi thị trường đối diện với biến động.

So với các nước láng giềng, Việt Nam có lợi thế về sự ổn định chính trị, sức tiêu dùng nội địa, độ mở kinh tế tốt, cấu trúc dân số vàng và tốc độ đô thị hóa nhanh. Môi trường cầu vượt cung hiện diện ở hầu hết các phân khúc bất động sản, đồng nghĩa dư địa còn rất lớn.

Đào Vũ (T/h)