Những vướng mắc về chế độ sử dụng đất khu công nghiệp, khu chế xuất, cụm công nghiệp

Bắc Giang hiện đang là địa bàn thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước. Toàn tỉnh hiện có tổng cộng 8 khu công nghiệp (KCN) với 403 doanh nghiệp đang hoạt động sản xuất kinh doanh. Trong đó có 5 KCN đang hoạt động và 3 KCN đang triển khai giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng.

Chỉ tính riêng trong Quý I/2023, Ban Quản lý các Khu công nghiệp tỉnh Bắc Giang đã cấp mới 11 dự án, cấp điều chỉnh cho 09 dự án tăng vốn, với tổng vốn quy đổi đạt 839,06 triệu USD, đạt 83,9% kế hoạch năm 2023 do UBND tỉnh giao. Lũy kế đến nay, tổng số dự án đầu tư trong các KCN tỉnh Bắc Giang là 451 dự án, trong đó có 340 dự án FDI, 111 dự án DDI, đóng góp tích cực cho sự phát triển kinh tế của toàn tỉnh.

Cũng trong thời gian qua, thực hiện kế hoạch của UBND tỉnh về việc triển khai lấy ý kiến nhân dân đối với Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Ban Quản lý các KCN tỉnh Bắc Giang đã tích cực, chủ động nghiên cứu Dự luật và nhận thấy còn một số điều cần phải bổ sung, sửa đổi đối với chế độ sử dụng đất KCN, khu chế xuất, cụm công nghiệp (Điều 194). Phóng viên đã có cuộc trao đổi với Trưởng phòng Quản lý Tài nguyên và Môi trường, Ban Quản lý các KCN tỉnh Bắc Giang – ông Đặng Hoàng Long để tìm hiểu rõ hơn về những điều khoản mà Ban kiến nghị sửa đổi. 

Đối với những vấn đề cần được bổ sung, ông Long thông tin: “Các điều khoản trong Điều 194 Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đều chỉ nêu đối tượng là KCN, khu chế xuất, cụm công nghiệp. Ban đang kiến nghị bổ sung thêm cụm từ khu kinh tế, để Luật được gắn chặt hơn với tổng thể”. Cụ thể như sau:

Khoản 1, Điều 194 “Việc sử dụng đất xây dựng khu công nghiệp, khu kinh tế (bổ sung), khu chế xuất, cụm công nghiệp phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt”.

Tương tự đối với Khoản 2 “Nhà nước cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu kinh tế (bổ sung), cụm công nghiệp, khu chế xuất.

Đối với trường hợp dự án đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, vùng biên giới, hải đảo thì ngoài các đối tượng được thuê đất theo quy định tại khoản này, Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với các đơn vị sự nghiệp công để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất”.

Tiếp tục bổ sung cụm từ này đối với Khoản 3 “Nhà đầu tư đã được Nhà nước cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu kinh tế (bổ sung), cụm công nghiệp, khu chế xuất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm được quyền chuyển sang hình thức thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê đối với toàn bộ hoặc từng phần diện tích đất kinh doanh”.

Ban Quản lý các KCN tỉnh Bắc Giang còn góp ý sửa đổi khoản 4 như sau: “4. Thời hạn sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế (bổ sung), khu chế xuất, cụm công nghiệp theo thời hạn hoạt động của dự án đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt chủ trương đầu tư (bổ sung cụm “được cấp có thẩm quyền phê duyệt chủ trương đầu tư”).

Trường hợp thời hạn của dự án đầu tư dài hơn thời hạn sử dụng đất còn lại của khu công nghiệp, khu kinh tế (bổ sung), khu chế xuất, cụm công nghiệp thì tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu kinh tế (bổ sung), khu chế xuất, cụm công nghiệp phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho phù hợp nhưng tổng thời hạn sử dụng đất không quá 70 năm và phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất đối với diện tích đất được gia hạn sử dụng”.

Đối với trường hợp này, ông Đặng Hoàng Long có đưa ra ý kiến: “Liên quan các dự án trong KCN, thời hạn của dự án đầu tư và thời hạn sử dụng đất đai còn chưa có quy định thống nhất. Chẳng hạn, chủ đầu tư hạ tầng KCN thuê đất 50 năm, nhưng đã hoạt động được 10 năm, chỉ còn 40 năm nữa. Trong khi đó, dự án đầu tư vào lại có thể có thời hạn 50 năm. Trường hợp này luật quy định xử lý như thế nào?”.

Bên cạnh việc bổ sung cụm từ “khu kinh tế”, ông Long cho biết Ban đang kiến nghị bổ sung thêm điểm c vào khoản 5 như sau: “Tổ chức kinh tế, cá nhân trong nước (bổ sung), người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư vào sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, khu kinh tế (bổ sung), cụm công nghiệp, khu chế xuất, được thuê lại đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng và có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

a) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại 0 của Luật này;

b) Trường hợp thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm thì có các quyền và nghĩa vụ quy định tại 0 của Luật này.

c) Được bán, chuyển nhượng, cho thuê tài sản tạo lập hợp pháp gắn liền với đất thuê theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Đầu tư (bổ sung điểm c)”.

Các khoản 6, 7, 8, 9, Ban tiếp tục đề xuất bổ sung những đối tượng để tạo được sự tổng thể trong thi hành luật. Theo đó:

“6. Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, khu kinh tế (bổ sung), cụm công nghiệp, khu chế xuất phải sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định, được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định của Luật này.

7. Tổ chức kinh tế, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư sản xuất, kinh doanh trong khu công nghiệp, khu kinh tế (bổ sung), cụm công nghiệp, khu chế xuất đã được Nhà nước giao đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với kết cấu hạ tầng của tổ chức kinh tế, đơn vị sự nghiệp công lập, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn còn lại của dự án mà không phải chuyển sang thuê đất. Khi hết thời hạn thực hiện dự án nếu có nhu cầu được Nhà nước xem xét cho thuê đất theo quy định của Luật này.

8. Chủ đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu kinh tế, cụm công nghiệp, khu chế xuất (bổ sung) có trách nhiệm dành quỹ đất công nghiệp đã đầu tư kết cấu hạ tầng để cho thuê lại đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ, các cơ sở di dời do ô nhiễm môi trường.

Nhà nước có chính sách giảm tiền thuê lại đất trong khu công nghiệp cho các trường hợp quy định tại khoản này. Khoản tiền thuê lại đất được giảm được hoàn trả cho chủ đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu kinh tế, cụm công nghiệp, khu chế xuất (bổ sung) thông qua việc khấu trừ vào tiền thuê đất mà chủ đầu tư kết cấu hạ tầng khu công nghiệp phải nộp theo quy định của pháp luật về thu tiền thuê đất. 

9. UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xác định nhu cầu xây dựng khu nhà ở, công trình công cộng phục vụ đời sống người lao động làm việc trong các khu công nghiệp, khu kinh tế, cụm công nghiệp, khu chế xuất (bổ sung) để tích hợp vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, nông thôn. Không bố trí khu vực nhà ở của người lao động trong các khu công nghiệp, khu chế xuất”.

Đại diện Ban Quản lý các KCN tỉnh Bắc Giang cho rằng những vấn đề liên quan đến chế độ sử dụng đất trong KCN, khu chế xuất, cụm công nghiệp cần được hoàn thiện để tạo hành lang pháp lý, là cơ sở thúc đẩy kinh tế phát triển.

Hạnh Chi