Lý do rất ít doanh nghiệp có thể thoả thuận được 100% diện tích đất

Tháo gỡ những vướng mắc, bất cập

Ngày 21/6, theo chương trình làm việc Kỳ họp thứ 5, Quốc hội dành cả ngày thảo luận về dự án Luật Đất đai (sửa đổi).

Trao đổi với Người Đưa Tin bên hành lang Quốc hội, ĐBQH Quản Minh Cường – Trưởng đoàn ĐBQH tỉnh Đồng Nai cho ý kiến một số nội dung về sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế xã hội.

Liên quan đến quy định về sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế xã hội thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất, ông Cường cho hay hiện tại, để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất đối với các dự án có sử dụng đất, theo nội dung của dự thảo đang ưu tiên theo thứ tự: Giao thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu để lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án có sử dụng đất; và việc sử dụng đất thông qua việc thoả thuận là lựa chọn cuối cùng.

Trên thực tế cho thấy, việc thoả thuận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội đã giúp việc triển khai dự án được nhanh chóng, phát huy hiệu quả sử dụng đất và tránh được những khiếu kiện liên quan đến công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường hỗ trợ, tái định cư, trên cơ chế tự nguyện thoả thuận nên được sự đồng thuận của người dân… Đồng thời, Nhà nước cũng có khoản thu ngân sách thông qua việc thu tiền chuyển mục đích sử dụng đất.

Tuy nhiên, theo quy định tại điểm b, khoản 1 Điều 27 thì “Đối với trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại thì được thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác không phải đất ở”.

Như vậy, trong trường hợp ranh giới dự án không có ”tối thiểu 1m2” đất ở thì không được phép thoả thuận và sẽ dẫn đến rất nhiều hệ lụy khác nhau.

”Do đó, tôi cho rằng nên quy định riêng đối với trường hợp đất khác không phải là đất ở miễn phù hợp với các loại quy hoạch, đủ điều kiện chuyển mục đích sử dụng đất và các điều kiện khác để thực hiện dự án, thì quy định cho phép thực hiện việc thoả thuận. Như vậy, sẽ tháo gỡ được những vướng mắc, bất cập”, ông Cường nêu.

Bên cạnh đó, ông Cường cũng đề nghị nghiên cứu cho phép thực hiện việc thoả thuận đối với đất nông nghiệp để thực hiện dự án nhà ở thương mại. 

Hạn chế khiếu kiện về giá trị bồi thường – hỗ trợ

Đồng thời, đề nghị nghiên cứu việc áp dụng phương thức “trung dung” để giải phóng mặt bằng nhằm thực hiện các dự án phát triển kinh tế – xã hội. 

Theo ông Cường, việc tự nguyện thoả thuận về quyền sử dụng đất giữa doanh nghiệp và người sử dụng đất sẽ giúp việc triển khai dự án được nhanh chóng, phát huy hiệu quả sử dụng đất và tránh được những khiếu kiện nên có những ưu điểm rõ rệt.

Tuy nhiên trên thực tế, rất ít doanh nghiệp có thể thoả thuận được toàn bộ 100% diện tích đất, vì thường phát sinh những trường hợp một thiểu số những người đang sử dụng đất không hợp tác với chủ đầu tư dự án, nhất là những trường hợp người sử dụng đất biết vị trí thửa đất không thể tách rời khỏi ranh giới dự án, sẽ yêu cầu giá cao bất hợp lý, thậm chí gấp nhiều lần giá thị trường.

Khi đó, nhà đầu tư hoặc phải chấp nhận giá cao bất hợp lý để có thể thực hiện dự án, dẫn đến hệ luỵ là làm giá đất tăng cao, gây khó khăn cho công tác việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư, hoặc thoả thuận về quyền sử dụng đất đối với các dự án khác trong khu vực.

Trong trường hợp nhà đầu tư không chấp nhận giá quá cao, sẽ gây ách tắc cho việc phát triển dự án, lãng phí nguồn lực đất đai đối với phần lớn diện tích đã thoả thuận được về quyền sử dụng đất.

Do đó, phần lớn nhà đầu tư đều mong muốn được Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án, nhưng việc thu hồi đất thường gây tình trạng khiếu kiện, nhất là khiếu kiện về giá trị bồi thường.

“Vì vậy, tôi cho rằng cần nghiên cứu thực hiện phương thức ”trung dung” phát huy ưu điểm và giảm bớt nhược điểm của hai phương thức trên, bằng cách khuyến khích việc thoả thuận về quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế – xã hội.

Trong trường hợp nhà đầu tư đã thoả thuận được đến 80% diện tích và gặp khó khăn trong việc thoả thuận do thiểu số người sử dụng đất còn lại đòi giá bất hợp lý thì Nhà nước hỗ trợ để thực hiện thu hồi đất đối với 20% diện tích còn lại”, ông Cường phân tích. 

Trưởng đoàn đại biểu đoàn Đồng Nai cho rằng tại dự thảo cũng đã quy định phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường và việc tính giá đất cụ thể trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất, nên có thể tham khảo đơn giá nhà đầu tư đã thoả thuận đối với các diện tích khác để áp dụng đối với trường hợp thu hồi đất. Từ đó, cũng hạn chế được những khiếu kiện về giá trị bồi thường – hỗ trợ, đảm bảo về quyền lợi của người bị thu hồi đất.

Như vậy, sẽ giải quyết được những vướng mắc đối với các dự án phát triển kinh tế – xã hội thực hiện thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, mà có thiểu số người sử dụng đất đòi hỏi giá trị thoả thuận quá cao, gây ách tắc cho việc phát triển dự án.

Về phương pháp định giá đất, ông Cường cho hay tại dự thảo chỉ quy định 4 phương pháp định giá đất và bỏ đi phương pháp thặng dư. Nhưng trên thực tiễn, phương pháp thặng dư đang được sử dụng phổ biến trong công tác xác định giá đất đối với các khu đất có có diện tích lớn, các dự án đầu tư xây dựng sử dụng hỗn hợp, đan xen các mục đích khác nhau như nhà ở, thương mại, dịch vụ, văn phòng, khách sạn…

“Vậy câu hỏi đặt ra là liệu các phương pháp định giá đất còn lại có làm được vai trò như phương pháp thặng dư hay không?”, ông băn khoăn.

Ông nêu, tùy vào loại hình bất động sản sẽ áp dụng phương pháp định giá khác nhau. Ví dụ như: đối với các khu đất lớn, các nhiều mục đích sử dụng khác nhau thì việc áp dụng phương pháp so sánh là rất khó khăn, không khả thi vì không có thông tin tài sản so sánh tương đồng về quy mô, mục đích sử dụng đất, chỉ tiêu quy hoạch.

Đối với phương pháp thu nhập thì áp dụng cho các dự án đã đi vào hoạt động, vận hành, phát sinh dòng tiền kinh doanh hàng năm, khi áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thì vấn đề đặt ra là chất lượng thông tin dữ liệu giá đất thu thập hàng năm (để xây dựng bảng giá hàng năm) và việc phải định lượng được các yếu tố vượt trội về quy hoạch, cơ cấu sử dụng đất của thửa đất cần định giá.

“Thay vì bỏ phương pháp thặng dư vì các yếu tố giả định thì nên xây dựng một quy chuẩn, quy định cụ thể hơn về các thông số áp dụng khi tính toán nhằm đồng bộ hóa và thống nhất khi thực hiện công tác xác định giá đất, để phát huy được lợi thế khi áp dụng phương pháp này đối với một số trường hợp cần xác định giá đất cụ thể”, ông Cường đề nghị.