Luật Đất đai (sửa đổi) cần tăng tính khách quan của định giá đất

Phát biểu tại Hội thảo Góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Luật gia Nguyễn Hồng Tuyến – Chủ tịch Hội Luật gia Thành phố Hà Nội cho rằng có thể khẳng định nội dung dự thảo luật đã khá hoàn thiện, khi luật được ban hành sẽ giải quyết cơ bản những bất cập vướng mắc trong quản lý, sử dụng đất đai; đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, doanh nghiệp và người sử dụng đất. 

Hiện nay chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào quy định cụ thể về sử dụng chiều sâu trong lòng đất và chiều cao trên không. Do đó, ông đề nghị giải thích “nghĩa vụ của người sử dụng đất về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không. Cụ thể, được sử dụng chiều sâu bao nhiêu mét, sử dụng chiều cao trên không bao nhiêu mét.

Theo ông Tuyến nên quy định theo nguyên tắc: “Nếu không bị hạn chế bởi văn bản pháp luật chuyên ngành được sử dụng chiều sâu trong lòng đất và chiều cao trên không không hạn chế. Nếu bị hạn chế bởi văn bản pháp luật chuyên ngành thì thực hiện theo văn bản pháp luật chuyên ngành”. 

Về phương pháp định giá đất, ông Nguyễn Hồng Tuyến thấy không hợp lý khi Dự thảo Luật giao cho Chính phủ quy định. Theo ông, phương pháp định giá đất phải quy định ngay trong Luật mới đảm bảo căn cứ cho các cơ quan định giá đất xây dựng bảng giá đất và giá đất cụ thể để đáp ứng yêu cầu thực tiễn về định giá đất.

Ông nêu rõ tổ chức tư vấn xác định giá đất có vai trò rất lớn trong xây dựng chính sách pháp luật đất đai trong đó có chính sách định giá đất. Theo quy trình định giá đất quy định trong dự thảo luật, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất tham gia vào 2 giai đoạn định giá đất: Giai đoạn 1 là tham gia xây dựng bảng giá đất; Giai đoạn 2 là tham gia Hội đồng thẩm định bảng giá đất, Hội đồng thẩm định giá đất cụ thể.

Việc tham gia của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất vào quy trình định giá đất tăng thêm tính độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, khách quan của kết quả định giá đất. Cho nên, không thể quy định Sở Tài nguyên và Môi trường khi xây dựng bảng giá đất.

Sở Tài nguyên và Môi trường, phòng Tài nguyên và Môi trường khi xác định giá đất cụ thể “được thuê” tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất” mà phải quy định “Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Mội trường phải thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất khi xây dựng bảng giá đất, khi xác định giá đất cụ thể”. 

Để tăng tính dân chủ và độc lập tương đối của Hội đồng thẩm định bảng giá đất, giá đất cụ thể, ông Tuyến đề nghị Ban soạn thảo rà soát giảm bớt thành viên Hội đồng thẩm định bảng giá đất, giá đất. Cụ thể, đại diện các Sở ở cấp tỉnh và các phòng ở cấp huyện; bổ sung vào Hội đồng thẩm định bảng giá đất và giá đất cụ thể một số thành viên đại diện các tổ chức chính trị – xã hội, thành viên của MTTQ như: Hội Liên hiệp Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Hội Nông dân… 

Ông nhấn mạnh tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất có vai trò rất lớn trong xây dựng chính sách pháp luật đất đai, trong đó có chính sách xác định giá đất. Việc tham gia của tổ chức có chức năng tư vấn xác định gia đất vào quy trình định gia đất làm tăng thêm tính độc lập về chuyên môn, nghiệp vụ của các cơ quan định giá đất.

Về phương pháp định giá đất, ông Nguyễn Hồng Tuyến thấy không hợp lý khi Dự thảo Luật giao cho Chính phủ quy định. Theo ông, phương pháp định giá đất phải quy định ngay trong Luật mới đảm bảo căn cứ cho các cơ quan định giá đất xây dựng bảng giá đất và giá đất cụ thể để đáp ứng yêu cầu thực tiễn về định giá đất.

Vì vậy, theo ông không giao cho Chính phủ quy định điều kiện hoạt động của tư vấn xác định giá đất, hành nghề tư vấn xác định giá đất mà nội dung này phải quy định ngay trong Luật.

Theo đó, ông Nguyễn Hồng Tuyến góp một số ý kiến xây dựng chế định này. Cụ thể, tại điều 157 về tư vấn xác định giá đất, đề nghị bỏ khoản 2: Chính phủ quy định điều kiện hoạt động của tư vấn xác định giá đất, hành nghề tư vấn xác định giá đất. Thay vào đó, bổ sung điều 157a là “Chức năng, nhiệm vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất”. 

Tại điều 158 về Quyền và nghĩa vụ của tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, ông cho rằng nên bổ sung điều 158a là “Định giá viên, tiêu chuẩn định gia viên xác định giá” và bổ sung điều 158b là “Quyền và nghĩa vụ định giá viên”. Việc bổ sung này góp phần nâng cao năng lực của định giá viên, bao gồm tiêu chuẩn, quyền và nghĩa vụ để tăng tính độc lập trong quá trình xác định giá.