Hoá giải “cơn khát vốn” cho doanh nghiệp bất động sản

Thị trường vốn đổ vào bất động sản ngày càng eo hẹp

Thị trường bất động sản hiện đang đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế, ở đây là đóng góp về giá trị gia tăng chứ không chỉ riêng về câu chuyện doanh thu. 

Trao đổi với Người Đưa Tin, Đại biểu Quốc hội Hoàng Văn Cường (Hà Nội), Ủy viên Ủy ban Tài chính – Ngân sách của Quốc hội nhấn mạnh thị trường bất động sản rất quan trọng với nền kinh tế, vì vậy nguồn vốn được huy động đầu tư phát triển thị trường cần được khuyến khích

“Để các doanh nghiệp có thể hoạt động và phát triển thì yếu tố dòng tiền đóng một vai trò vô cùng quan trọng, đặc biệt đối với doanh nghiệp bất động sản – đặc thù cần sử dụng nguồn vốn lớn và dài hạn”, ông Cường nói.

Ông Cường cho rằng thị trường vốn là một thị trường nhạy cảm. Thị trường này chịu sự ảnh hưởng của cả những yếu tố trực tiếp tham gia vào như các doanh nghiệp, nhà đầu tư,… đồng thời chịu sự ảnh hưởng của các yếu tố gián tiếp như sự biến động của thế giới, các xu hướng kinh tế thế giới, thậm chí là các sự kiện chiến tranh, xung đột quân sự đều sẽ ảnh hưởng ngay đến thị trường vốn.

Đến nay, thị trường vốn trong nước còn tiếp tục gặp khó khi phải đối mặt những sự vụ gây rúng động trên thị trường khiến niềm tin nhà đầu tư bị lung lay, nguồn vốn đổ vào bất động sản càng trở nên eo hẹp.

Dẫn chứng từ thực tế, những động thái kiểm soát tín dụng và thắt chặt hoạt động phát hành trái phiếu bất động sản trong thời gian gần đây của cơ quan quản lý nhà nước đã gây ra ảnh hưởng nhất định đến nguồn vốn đổ vào thị trường bất động sản trước bối cảnh thị trường tồn tại nhiều thông tin tiêu cực.

Theo đó, ông Cường cho biết hiện nay dòng tiền của thị trường bất động sản đến từ 4 nguồn chính: vốn tín dụng, trái phiếu, FDI và vốn từ khách hàng. Trong đó, vốn tín dụng và kênh trái phiếu luôn được các doanh nghiệp bất động sản coi là lựa chọn tối ưu để huy động vốn.

Dòng tiền đầu tiên của thị trường bất động sản là vốn tín dụng, tuy nhiên sau nhiều sự vụ thao túng gây nhũng nhiễu trên thị trường, Ngân hàng Nhà nước đã có động thái theo dõi, kiểm soát, cơ cấu lại tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đảm bảo sử dụng đúng mục đích, tránh rủi ro cho thị trường.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư và doanh nghiệp cũng bắt đầu tỏ ra e dè với kênh trái phiếu, đồng thời Chính phủ cũng đã có những giải pháp cụ thể như ban hành Nghị định 65 để quản lý chặt chẽ hơn kênh huy động vốn này.

Doanh nghiệp cần mở rộng kênh vốn từ khách hàng và đối tác

Chia sẻ quan điểm về vấn đề trên, ông Nguyễn Quang Thuân – Chủ tịch HĐQT FiinGroup kiêm CEO FiinRatings cho biết: “Hoạt động phát hành Trái phiếu doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam đã giảm sút mạnh trong nửa đầu năm nay”.

Theo báo cáo đánh giá tác động của Nghị định 65 với thị trường trái phiếu doanh nghiệp của FiinRatings, áp lực đáo hạn của các doanh nghiệp bất động sản trong năm 2022 và 2023 lần lượt là 35,56 nghìn tỷ đồng và 61,37 nghìn tỷ đồng. 

Với quy định mới từ Nghị định 65, việc siết chặt các quy định về phát hành để tái cấu trúc các khoản vay (hay còn gọi là đảo nợ) và nâng tiêu chuẩn với nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ khiến các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu riêng lẻ gặp nhiều khó khăn hơn, việc huy động vốn để đảo nợ sẽ càng trở nên phức tạp.

Trong bối cảnh vốn tín dụng của ngân hàng chảy vào bất động sản bị hạn chế và dòng chảy từ kênh trái phiếu doanh nghiệp cũng đang chững lại, ông Thuân cho rằng các doanh nghiệp bất động sản nên mở rộng kênh vốn từ khách hàng và đối tác.

Theo đó, doanh nghiệp bất động sản có thể tận dụng kênh vốn từ khách hàng qua việc nỗ lực hoàn thiện các thủ tục pháp lý và tiến độ triển khai các dự án có sẵn, sắp hoàn thiện  để có thể mở bán và nhận các khoản trả trước từ khách hàng, đối tác hợp tác kinh doanh và nhà cung cấp.

Bên cạnh đó, vị chuyên gia khuyến nghị chủ đầu tư bổ sung nguồn vốn từ FDI, các quỹ đầu tư hoặc đối tác liên doanh để giải quyết bài toán khó khăn về tài chính.

Đối với kênh trái phiếu doanh nghiệp, mặc dù suy giảm nhưng trái phiếu bất động sản vẫn có quy mô phát hành đáng kể, nhất là các trái phiếu có chất lượng được phát hành bởi doanh nghiệp uy tín.

Để tận dụng dư địa huy động vốn từ kênh trái phiếu, CEO FiinRatings kiến nghị doanh nghiệp nên đẩy mạnh xếp hạng tín nhiệm. Điều này sẽ giúp không chỉ nhà đầu tư cá nhân mà còn giúp các ngân hàng thương mại trong việc tham chiếu lựa chọn, đánh giá và cho vay tín dụng phù hợp với yêu cầu kiểm soát chặt chẽ rủi ro tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà nước.