Doanh nghiệp BĐS rục rịch huy động vốn: Thời điểm hồi phục đã tới?

Thị trường trái phiếu đang dần “ấm” lên

Thông tin trong Báo cáo Thị trường Trái phiếu quý III/2023 của VNDirect công bố cho thấy, trong quý III/2023 có 88 đợt phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong nước thành công với tổng giá trị phát hành đạt khoảng 100.163 tỷ đồng, cao gấp gần 2,6 lần so với quý liền kề trước đó và tăng 50% so với cùng kỳ.

Bao gồm 80 đợt phát hành riêng lẻ với tổng giá trị phát hành đạt 88.715 tỷ đồng, chiếm 88,6% tổng giá trị phát hành. Và 8 đợt phát hành ra công chúng với giá trị phát hành đạt 11.447 tỷ đồng, chiếm 11,4% tổng giá trị phát hành.

Trong đó, BĐS là nhóm ngành có tỉ trọng phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ lớn thứ hai trong quý III/2023 với tổng giá trị phát hành đạt khoảng 29.593 tỷ đồng, chiếm 33,4% tổng giá trị phát hành.

Nhìn lại giai đoạn khó khăn nhất của thị trường trái phiếu, tháng 4/2022 kênh huy động vốn này chạm “đáy” khi không ghi nhận bất kỳ đợt phát hành trái phiếu nào đến từ doanh nghiệp BĐS.

Thế nhưng thống kê số liệu trên Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội (HNX) cho thấy, trong tháng 8/2023 đã có tới 9 đợt phát hành đến từ 7 doanh nghiệp BĐS với tổng giá trị phát hành chạm ngưỡng 23.000 tỷ đồng – con số này chiếm khoảng 1/3 so với tổng giá trị phát hành của nhóm BĐS trong 6 tháng đầu năm 2023 (62.512 tỷ đồng).

Tháng 9/2023 tiếp tục chứng kiến thêm 4 đợt phát hành của các doanh nghiệp ngành này. Có thể thấy, hoạt động huy động vốn của các doanh nghiệp BĐS đang có dấu hiệu sôi động trở lại sau thời gian dài im ắng.

Các doanh nghiệp BĐS đã phát hành nhiều trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ nhất trong quý III/2023 bao gồm: Công ty TNHH CAPITALAND TOWER phát hành 4 đợt có tổng giá trị là hơn 12.200 tỷ đồng với lãi suất 1%/năm kỳ hạn 60 tháng, Công ty TNHH BĐS Lan Việt phát hành 4.100 tỷ đồng với lãi suất 13,3%/năm kỳ hạn 15 tháng, CTCP BĐS BIM phát hành 2.333 tỷ đồng với lãi suất 10,4%/năm kỳ hạn 84 tháng…

Trong cùng diễn biến, CTCP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật Thành phố Hồ Chí Minh (HoSE: CII) mới đây cũng đã công bố thông báo chào bán hơn 28,4 triệu trái phiếu ra công chúng cho cổ đông hiện hữu.

Công ty dự kiến sẽ thu về hơn 2.840 tỷ đồng nếu đợt phát hành thành công, số tiền thu được sẽ được dùng để đầu tư vào trái phiếu của các công ty con.

Sau khi xin được kéo dài kỳ hạn đáo hạn cho một số lô trái phiếu của công ty, CTCP Tập đoàn Khải Hoàn Land (HoSE: KHG) cũng đã chia sẻ kế hoạch sẽ phát hành thêm trái phiếu trong thời gian tới để huy động tối đa 840 tỷ đồng.

Qua đó tăng vốn của doanh nghiệp để góp vốn vào một số dự án mà doanh nghiệp đang triển khai và số còn lại bổ sung vốn phục vụ hoạt động kinh doanh của công ty.

Cổ phiếu – kênh dẫn vốn tiềm năng cho BĐS 

Không chỉ riêng kênh trái phiếu, trong quý III/2023 vừa qua, nhiều doanh nghiệp BĐS có động thái chào bán cổ phiếu riêng lẻ, qua đó kỳ vọng huy động vốn tới hàng nghìn tỷ đồng.

Song song với việc huy động tiền từ trái phiếu, Khải Hoàn Land cũng đưa ra phương án chào bán riêng lẻ tối đa 180 triệu cổ phiếu cho nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, tương đương 40% cổ phiếu đang lưu hành.

Thời gian dự kiến thực hiện từ quý IV/2023 đến quý I/2024. Giá chào bán được chốt là 10.000 đồng/cổ phiếu, cao hơn so với giá trị thật của cổ phiếu trên thị trường (chốt phiên ngày 11/10 ở vùng giá 6.300 đồng/cổ phiếu).

Theo kế hoạch, 1.800 tỷ đồng dự thu được Khải Hoàn Land góp, cấp vốn vào công ty thành viên thực hiện dự án BĐS và bổ sung vốn lưu động. Nếu chào bán thành công, vốn điều lệ Khải Hoàn Land sẽ tăng từ 4.494 tỷ đồng lên 6.294 tỷ đồng.

Tại CTCP Tập đoàn Đất Xanh (HoSE: DXG), “ông lớn” BĐS này cũng chia sẻ kế hoạch chào bán riêng lẻ 57 triệu cổ phiếu cho nhà đầu tư nước ngoài với giá chào bán 15.000 đồng/cổ phiếu.

Nếu hoàn tất, Đất Xanh dự kiến thu được 855 tỷ đồng từ các nhà đầu tư nước ngoài. Toàn bộ số tiền này sẽ được dùng để tăng tỉ lệ sở hữu tại Đất Xanh Services (HoSE: DXS) – công ty con của doanh nghiệp chuyên về dịch vụ môi giới và nghiên cứu thị trường BĐS.

Hay như CTCP Licogi 13 (HoSE: LIG) cũng dự kiến sẽ chào bán riêng lẻ hơn 22,5 triệu cổ phiếu cho nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp. Giá chào bán là 10.000 đồng/cổ phiếu, tổng số tiền dự kiến thu được là 225 tỷ đồng.

Công ty dự kiến sẽ dùng số tiền thu được để góp vốn vào các công ty con, đồng thời bổ sung vốn lưu động của doanh nghiệp nhằm trả nợ ngân hàng, hợp đồng vay cũng như các khoản chi trả khác.

Vốn chảy về báo hiệu cho sự hồi phục của thị trường BĐS?

Trao đổi với Người Đưa Tin, TS. Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho rằng việc khó tiếp cận vốn chính là một trong những nguyên nhân khiến doanh nghiệp BĐS rơi vào thế khó như hiện nay.

Ông Đính cho biết doanh nghiệp BĐS rơi vào tình trạng vô cùng khó khăn về dòng tiền khi các kênh huy động vốn chính như tín dụng ngân hàng, phát hành trái phiếu hay huy động trên thị trường chứng khoán đang trở nên ngày càng khó khăn.

Dù Nhà nước đã ban hành rất nhiều Thông tư, Nghị định để hỗ trợ doanh nghiệp BĐS khơi thông nguồn vốn nhưng theo ông Đính đánh giá, những cơ chế này vẫn chưa có tác dụng ngay để dòng tiền quay trở lại với BĐS, thị trường vẫn cần thêm thời gian để có thể “ngấm” chính sách.

Ví von doanh nghiệp BĐS như người bệnh, dẫn báo cáo về thị trường BĐS của VARS thực hiện, doanh nghiệp hiện nay được đánh giá là không được cung cấp “thuốc chữa”, chỉ được phát cho một số “thực phẩm chức năng” thì về bản chất “bệnh” cũng không thể hết. Chỉ là “cầm cự và kéo dài thời gian sống thêm được ngày nào hay ngày ấy”.

“Doanh nghiệp hiện tại cần thuốc là dự án được phê duyệt sớm, là tiền thật, để phục hồi hoạt động sản xuất, đầu tư, kinh doanh. Chứ không phải chỉ chuyển “nợ xấu” thời điểm này sang thời điểm khác”, ông Đính nói.

Về vấn đề thị trường vốn đang có nhiều dấu hiệu sôi động trở lại, TS Lê Xuân Nghĩa – Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia cho rằng, nguồn vốn chảy vào BĐS mới đang chỉ “rón rén, rục rịch, mon men” hồi phục.

Với động thái của nhiều doanh nghiệp thời gian qua cho thấy những nỗ lực của Chính phủ đã có tác động nhất định vào thị trường cũng như với doanh nghiệp, giúp thị trường vốn cho BĐS dần dần tan băng.

Nhưng vị chuyên gia cũng lưu ý, so với kỳ vọng đặt ra, thị trường vốn mới chỉ phục hồi khoảng 30% bởi nền kinh tế chung vẫn đang nằm trong bối cảnh khó khăn rất lớn.

Theo ông Nghĩa phân tích, vòng quay của dòng tiền dù đã có sự trở lại nhưng rất ít, một phần bởi dòng tiền còn chưa được 1 vòng quay trong 1 năm nên những động thái này không phải là biểu hiện cho việc BĐS đã hoặc đang hồi phục.

Do đó, ông Nghĩa nêu quan điểm, sớm nhất phải đến quý II/2024 thì BĐS mới có thể dần dần hết khó khăn nhờ động thái vào cuộc quyết liệt của các cơ quan có thẩm quyền.