VCCI: Điều kiện đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh chưa rõ ràng

Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đã có góp ý Dự thảo Nghị định quy định và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (phiên bản 13/3/2024) (sau đây gọi tắt là Dự thảo).

Kiến nghị sửa quy định liên quan mua nhà hình thành trong tương lai

VCCI nhận định, một số quy định về thủ tục hành chính tại Dự thảo chưa đảm bảo tính minh bạch, chưa thực sự tạo thuận lợi cho doanh nghiệp.

Thứ nhất, thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh (Điều 8).

Hồ sơ đề nghị thông báo: điểm b khoản 2 Điều 8 Dự thảo quy định trong hồ sơ phải có “các giấy tờ, tài liệu (bản sao và xuất trình bản chính để đối chiếu hoặc bản sao có công chứng, chứng thực khi nộp hồ sơ) chứng minh nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 24 của Luật Kinh doanh bất động sản”.

Quy định này cần xem xét ở một số điểm sau:

Chưa đủ rõ ràng, cụ thể: Dự thảo này hướng dẫn các quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản, vì vậy các quy định phải đủ cụ thể, rõ ràng, đảm bảo cách hiểu thống nhất giữa các đối tượng áp dụng và có thể thi hành ngay khi ban hành. Việc Dự thảo không quy định cụ thể tên loại tài liệu thể hiện các điều kiện quy định tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản có thể khiến cho doanh nghiệp và cơ quan thực hiện thủ tục gặp lúng túng khi thực hiện vì không xác định được chính xác loại tài liệu phải nộp, số lượng tài liệu phải có trong hồ sơ thông báo.

Ví dụ, khoản 6 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản quy định “đáp ứng điều kiện quy định tại điểm b, c, d, đ khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2 Điều 14 của Luật này”. Điểm b, c, d, đ khoản 1 Điều 14 quy định nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải “không thuộc trường hợp đang có tranh chấp …”, “không bị kê biên để bảo đảm thi hành án”, “không thuộc trường hợp cấm giao dịch”, “không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật”, “đã được công khai thông tin theo quy định tại Điều 6 của Luật này”. Dự thảo yêu cầu phải có tài liệu chứng minh đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 24 của Luật, như vậy thì giấy tờ nào chứng minh là đáp ứng khoản 6 Điều 24 của Luật?

Yêu cầu một số giấy tờ không cần thiết: trong xu hướng cải cách thủ tục hành chính hiện nay, các quy định về thủ tục hành chính sẽ không yêu cầu doanh nghiệp, người dân phải nộp những giấy tờ mà cơ quan nhà nước đã có hoặc tra cứu trên hệ thống dữ liệu thông tin chung. Một số giấy tờ quy định tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản, cơ quan nhận thông báo có thể có thông tin, ví dụ: Giấy phép xây dựng; thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng; giấy tờ về quyền sử dụng đất …

Mặt khác, theo quy định, để được cấp giấy phép xây dựng, doanh nghiệp đã phải có các giấy tờ về quyền sử dụng đất. Vì vậy, việc yêu cầu doanh nghiệp cung cấp cả giấy phép xây dựng và giấy tờ về quyền sử dụng đất là quá mức cần thiết.

Tại thời điểm xây dựng Luật Kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp có ý kiến không nên quy định về thủ tục thông báo này vì ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, nên áp dụng hình thức hậu kiểm. Vì vậy, cần thiết kế thủ tục này đơn giản, thuận lợi cho hoạt động của doanh nghiệp. Đề nghị Ban soạn thảo quy định cụ thể tại Dự thảo các loại tài liệu cần phải có trong Hồ sơ thông báo và không yêu cầu doanh nghiệp phải cung cấp các tài liệu mà cơ quan nhà nước đã có hoặc tra cứu thông tin.

Về trình tự giải quyết thủ tục hành chính, Khoản 3 Điều 8 Dự thảo quy định về trình tự thủ tục giải quyết thủ tục hành chính, nhưng chưa rõ ở điểm sau: Dự thảo không quy định về thời gian xem xét tính hợp lệ của hồ sơ, điều này có thể khiến cho thủ tục bị kéo dài và thiếu minh bạch, vì cơ quan giải quyết thủ tục yêu cầu bổ sung hồ sơ nhiều lần; Không rõ cơ quan quản lý sẽ tiến hành kiểm tra thực tế hay xét duyệt thủ tục dựa trên hồ sơ? Quy định ”kiểm tra về điều kiện nhà ở hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh” là chưa đủ rõ để xác định phương thức giải quyết thủ tục; Dự thảo không quy định nguyên tắc, sau thời hạn 15 ngày kể từ ngày chủ đầu tư gửi thông báo, nếu cơ quan quản lý không có thông báo về việc nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua hay không, chủ đầu tư có quyền thực hiện việc bán, cho thuê mua. Bởi vì, trên thực tế, nhiều trường hợp cơ quan nhà nước không giải quyết thủ tục trong thời gian quy định, điều này ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Vì vậy cần xác định nguyên tắc, nếu trong thời gian quy định nếu cơ quan nhà nước không trả lời, chủ đầu tư được xem như hoàn thành thủ tục.

Để đảm bảo tinh minh bạch của quy định, VCCI đề nghị Ban soạn thảo quy định rõ các vấn đề trên.

Thứ hai, thủ tục thông báo đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở (Điều 9).

Góp ý tương tự, VCCI đề nghị quy định cụ thể tại khoản 2 Điều 9 Dự thảo các loại tài liệu cần phải có trong Hồ sơ thông báo và không yêu cầu doanh nghiệp phải cung cấp các tài liệu mà cơ quan nhà nước đã có hoặc tra cứu thông tin.

Tại khoản 3 Điều 9 Dự thảo đề nghị quy định rõ: Thời gian xem xét tính hợp lệ của hồ sơ; Cơ quan quản lý sẽ tiến hành kiểm tra thực tế hay là thẩm định hồ sơ; Quy định nguyên tắc sau thời hạn 15 ngày kể từ ngày chủ đầu tư gửi thông báo, nếu cơ quan quản lý không có thông báo về việc đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Ngoài ra, theo quy định tại khoản 7 Điều 10 Dự thảo trước khi làm thủ tục bàn giao, bên chuyển nhượng phải thông báo cho tất cả khách hàng, các bên có liên quan về việc chuyển nhượng dự án và phải giải quyết các ý kiến của khách hàng trước khi làm thủ tục bàn giao. Quy định này đang không rõ, nếu trường hợp có ý kiến phát sinh tranh chấp và các bên phải giải quyết tranh chấp, thì có phải đáp ứng điều kiện phải thực hiện bàn giao trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng không? Nếu có thì để đáp ứng thời hạn này là khó khả thi.

Mặt khác, nếu phát sinh tranh chấp thì việc chuyển nhượng dự án sẽ được giải quyết như thế nào? Bởi vì, theo quy định tại Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản một trong các điều kiện để được chuyển nhượng dự án là không có tranh chấp. Cơ quan nhà nước đã cho phép chuyển nhượng dự án, có nghĩa đã thẩm định điều kiện chuyển nhượng dự án. Trường hợp tranh chấp phát sinh sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng thì giải quyết như thế nào?

Đề nghị Ban soạn thảo quy định rõ những vấn đề trên để đảm bảo thuận lợi khi triển khai trên thực tế.

Trong trường hợp, dự án, phần dự án bất động sản gắn liền với đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm thì một trong các bên phải thực hiện thủ tục để cơ quan có thẩm quyền thực hiện thu hồi đất để cho thuê đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Trong trường hợp này, thời điểm nào được cho là bàn giao xong dự án, phần dự án chuyển nhượng? Nếu tính từ thời điểm bên nhận chuyển nhượng được nhà nước cho thuê đất thì thời hạn 30 ngày kể từ ngày có quyết định cho phép chuyển nhượng phải bàn giao dự án trên là khó khả thi. Đề nghị Ban soạn thảo quy định về thời điểm chuyển giao dự án đối với trường hợp dự án thuê đất trả tiền hàng năm.

Sàn giao dịch bất động sản

Điểm e khoản 2 Điều 14 Dự thảo quy định trong Hồ sơ phải có ”danh sách và bản sao có chứng thực chứng chỉ hành nghề môi giới của tất cả các nhân viên môi giới bất động sản”. Quy định này không thể hiện điều kiện hoạt động nào của sàn giao dịch bất động sản quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản, vì vậy đề nghị Ban soạn thảo bỏ điểm e khoản 2 Điều 14 Dự thảo để đảm bảo tính thống nhất.

Khoản 3 Điều 14 Dự thảo quy định ”Giám đốc sàn là người đại diện theo pháp luật”. Quy định này là không cần thiết, bởi vì người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp sẽ do Điều lệ của công ty quy định, phù hợp với quy định của Luật Doanh nghiệp. Đề nghị Ban soạn thảo bỏ quy định này.

Khoản 4 Điều 14 Dự thảo quy định, trường hợp có sự thay đổi tên, địa chỉ, trụ sở, người đại diện theo pháp luật, các nội dung khác trong hồ sơ đăng ký hoạt động thì trong thời gian 10 ngày làm việc, kể từ ngày quyết định thay đổi, sàn giao dịch bất động sản phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi sàn giao dịch đăng ký thành lập và hoạt động để được cấp lại Giấy đăng ký hoạt động.

Quy định này là chưa rõ về thủ tục cấp lại ở các điểm: hồ sơ xin cấp lại gồm những tài liệu nào; thời gian giải quyết thủ tục của Sở Xây dựng là bao nhiêu ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ?

Để đảm bảo thuận lợi trong quá trình triển khai, đề nghị Ban soạn thảo quy định rõ về các thủ tục trên.

Khoản 1 Điều 17 Dự thảo quy định ” Sở Xây dựng cấp lại Giấy phép hoạt động trong trường hợp Giấy phép bị mất, bị rách, bị cháy hoặc bị tiêu hủy dưới hình thức khác khi có yêu cầu của Sàn giao dịch bất động sản”. Quy định này là chưa rõ về thủ tục cấp lại ở các điểm: i) hồ sơ xin cấp lại gồm những tài liệu nào; ii) thời gian giải quyết thủ tục của Sở Xây dựng là bao nhiêu ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ? Đề nghị Ban soạn thảo quy định cụ thể về các vấn đề này đối với thủ tục cấp lại giấy phép hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản.

Điểm a khoản 2 Điều 17 Dự thảo quy định, ”Sàn giao dịch bất động sản vi phạm pháp luật” là một trong các trường hợp thu hồi giấy phép, chấm dứt hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản. Thu hồi giấy phép, chấm dứt hoạt động là chế tài tác động rất lớn đến hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản. Việc Dự thảo quy định chung là ”vi phạm pháp luật” mà không xác định hành vi và mức độ vi phạm làm căn cứ thu hồi giấy phép, chấm dứt hoạt động là chưa hợp lý.

Để đảm bảo tính hợp lý, đề nghị Ban soạn thảo sửa đổi quy định theo hướng xác định các hành vi vi phạm quy định nghiêm trọng mới xác định biện pháp thu hồi giấy phép, chấm dứt hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản.

Điều kiện về cơ sở vật chất, kỹ thuật đối với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản

Theo quy định tại Điều 67 Luật Kinh doanh bất động sản, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản không phải đáp ứng các điều kiện về cơ sở vật chất, kỹ thuật. Do đó, Điều 18 Dự thảo quy định điều kiện về cơ sở vật chất, kỹ thuật áp dụng chung đối với doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản trong đó có các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản là chưa phù hợp với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Điểm b khoản 1 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản quy định điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải đáp ứng điều kiện về ”cơ sở vật chất, kỹ thuật” theo quy định của Chính phủ.

Vì vậy, VCCI đề nghị Ban soạn thảo xác định lại phạm vi của các lĩnh vực kinh doanh dịch vụ bất động sản phải đáp ứng điều kiện về cơ sở vật chất, kỹ thuật, các điều kiện quy định tại Điều 18 Dự thảo chỉ áp dụng đối với dịch vụ môi giới bất động sản.

Về điều kiện, phải có ”cơ sở vật chất là địa điểm, trụ sở hoạt động của doanh nghiệp, có diện tích tối thiểu là 50m2, tên, địa chỉ giao dịch ổn định trên 12 tháng”: Không rõ căn cứ đâu để yêu cầu về diện tích tối thiểu của trụ sở hoạt động của doanh nghiệp là 50m2 và địa chỉ giao dịch này phải ổn định trên 12 tháng? Đây không phải là điều kiện có tính chất đặc thù đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản. Mặt khác, việc yêu cầu địa chỉ giao dịch phải ổn định trên 12 tháng là chưa hợp lý, bởi vì trong nhiều trường hợp, trụ sở giao dịch được doanh nghiệp thuê, thời hạn thuê do các bên thỏa thuận. Việc có đảm bảo thời hạn thuê trên 12 tháng hay không tùy thuộc vào việc thực hiện hợp đồng thuê, có thể bên cho thuê vi phạm hợp đồng thuê, khiến hợp đồng thuê chấm dứt trước 12 tháng, điều này bên thuê không thể kiểm soát được.

Đề nghị Ban soạn thảo bỏ quy định cứng về diện tích tối thiểu và thời hạn ổn định trên 12 tháng, chỉ cần quy định có trụ sở hoạt động, giao dịch của doanh nghiệp.

Về điều kiện ”cơ sở kỹ thuật là hệ thống các máy móc, thiết bị phục vụ cho hoạt động của doanh nghiệp như bàn ghế, hệ thống máy tính, máy chiếu, máy quay …”: Quy định này không có tính đặc thù của ngành nghề mà có thể có của tất cả các ngành nghề kinh doanh thông thường khác. Mặt khác, việc Dự thảo quy định theo hướng có dấu ba chấm ”…” là chưa phù hợp với kỹ thuật soạn thảo văn bản và chưa đảm bảo tính minh bạch, vì doanh nghiệp sẽ không xác định chính xác những cơ sở kỹ thuật mà mình phải có trong ngành nghề kinh doanh này. Đề nghị Ban soạn thảo bỏ quy định tại khoản 2 Điều 18 Dự thảo.

Cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

Khoản 8 Điều 31 Dự thảo quy định, trường hợp người được cấp chứng chỉ bị mất, bị rách, bị cháy, bị hủy hoại chứng chỉ do thiên tai hoặc lý do bất khả kháng khác thì được cấp lại. ”Chứng chỉ được cấp lại 01 lần, số chứng chỉ là số chứng chỉ cũ”. Quy định chứng chỉ chỉ được cấp lại 01 lần là chưa hợp lý, bởi vì đây là trường hợp cấp lại do chứng chỉ bị hư, hỏng, mất vì lý do khách quan, và trường hợp này có thể bị lặp lại nhiều lần. Do đó, nếu chỉ cấp lại 01 lần sẽ gây khó khăn cho người có chứng chỉ. Mặt khác, việc cơ quan nhà nước cấp lại chứng chỉ nhiều lần trong các trường hợp trên cũng không ảnh hưởng đến vấn đề quản lý.

Hơn nữa, quy định này không rõ ở điểm, nếu sau khi được cấp lại, chứng chỉ bị mất, người cấp chứng chỉ sẽ phải thực hiện thủ tục cấp mới hay là thực hiện thủ tục nào để có lại chứng chỉ?

Để tạo thuận lợi cho người có chứng chỉ, đề nghị Ban soạn thảo bỏ quy định ”chứng chỉ được cấp lại 01 lần”.

T.M