Chung cư là phân khúc "dẫn sóng" hồi phục thị trường BĐS thời gian tới

Chính sách tài khoá, tiền tệ hỗ trợ tốt cho BĐS hồi phục

Chia sẻ quan điểm tại sự kiện công bố “Báo cáo Thị trường BĐS quý III/2023” do Batdongsan.com.vn tổ chức vào sáng ngày 4/10, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn nhận định thời điểm phục hồi của thị trường BĐS sẽ bắt đầu từ khoảng quý II đến quý IV/2024.

Lý giải nguyên do dẫn đến nhận định trên, vị chuyên gia cho biết có 3 chỉ báo cơ bản  của thị trường BĐS đã diễn ra phù hợp với xu hướng mà Batdongsan.com.vn đã dự báo trước đó. 

Thứ nhất, về lãi suất ngân hàng, Batdongsan.com.vn phân tích ở giai đoạn khủng hoảng trước đây, tính từ thời điểm Ngân hàng Nhà nước có động thái hạ trần lãi suất cho đến lúc thị trường BĐS bắt đầu đảo chiều là phải mất 1,5 năm.

Nếu như giai đoạn 2008-2012, thị trường mất đến 4 năm mới có dấu hiệu điều chỉnh lãi suất ngân hàng thì ở giai đoạn này, ngay từ quý I/2023, Ngân hàng Nhà nước đã thực hiện 2 đợt điều chỉnh giảm giảm lãi suất điều hành, tiếp theo đó là các đợt giảm nhiều loại lãi suất. 

Thứ hai, về tăng trưởng tín dụng, xét lại câu chuyện năm 2012, tăng trưởng tín dụng giảm từ 20% xuống còn 7%, đồng thời lạm phát lên tới 8%. Sang năm 2013, tăng trưởng tín dụng tăng lên 12% và lạm phát 6%.

“Ngay trong năm thực hiện nới lỏng tín dụng, thị trường BĐS có ngay tín hiệu đảo chiều. Ở bối cảnh thị trường hiện tại, từ đầu năm 2023, Ngân hàng Nhà nước đã định hướng tăng trưởng tín dụng cả năm 2023 là 14 – 15%, so với mức 14% của năm 2022, đây là một tín hiệu tích cực”, ông Quốc Anh chia sẻ.

Thứ ba, về chính sách BĐS, năm 2008, thanh khoản thị trường BĐS lao dốc, nhưng phải đến năm 2013 mới có các chính sách hỗ trợ thị trường như gói hỗ trợ 30.000 tỷ và ban hành Luật Đất đai sửa đổi.

Đến năm 2022, thị trường lặp lại diễn biến trầm lắng khi tín dụng bị siết, lãi suất tăng, thanh khoản giảm. Tuy nhiên ngay từ cuối năm 2022, Chính phủ đã liên tiếp thực hiện các biện pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS như gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng, Nghị định 08 giúp giải tỏa áp lực thanh toán trái phiếu cho doanh nghiệp, Nghị quyết 33 góp phần khơi thông cho thị trường BĐS, Nghị định 35 cho phép UBND tỉnh quy định khu vực được phân lô bán nền…

Dựa trên phân tích các chỉ báo trên, ông Nguyễn Quốc Anh cho biết giữ nguyên nhận định: “Thị trường BĐS có khả năng phục hồi vào khoảng quý II đến quý IV/2023”.

Chung cư sẽ là phân khúc BĐS hồi phục đầu tiên

Báo cáo thị trường BĐS quý III/2023 của Batdongsan.com.vn cho thấy chung cư là loại hình BĐS ít bị ảnh hưởng nhất bởi các tác động tiêu cực của thị trường trong năm qua do loại hình này phục vụ nhu cầu ở thực.

Quý III/2023, mức độ quan tâm chung cư đã có dấu hiệu phục hồi, nhu cầu tìm mua cư tăng 1% và tìm thuê tăng 6% so với quý trước. Trong đó, các căn hộ có giá từ 2 – 4 tỷ đồng được tìm kiếm nhiều nhất.

Trong năm 2023, giá rao bán chung cư không có nhiều thay đổi, chỉ tăng nhẹ từ 1% – 5% tại Hà Nội và gần như đi ngang ở Tp.HCM.

Tuy nhiên, xét trong giai đoạn dài từ năm 2015 đến nay, chỉ số tăng giá chung cư Hà Nội và Tp.HCM đã vượt tốc độ tăng thu nhập của người dân. Sau 8 năm, giá chung cư Tp.HCM và Hà Nội tăng lần lượt là 82% và 56%, trong khi thu nhập của người dân khu vực thành thị chỉ tăng 39%. 

Ông Lê Bảo Long – Giám đốc Chiến lược của Batdongsan.com.vn nhận định: “Việc mua chung cư đang ngày càng khó đối với người dân khi tốc độ tăng thu nhập không bắt kịp tốc độ tăng giá nhà. Trong tương lai, các dự án chung cư sơ cấp cũng sẽ có mặt bằng giá cao vì chủ đầu tư phải tối ưu lợi nhuận khi các chi phí bị đẩy lên”.

Theo đó, ông Long cho rằng mức tăng giá của loại hình chung cư hiện nay đang bị tác động bởi rất nhiều nguyên do trực tiếp và gián tiếp.

Thứ nhất, lệch pha cung – cầu trên thị trường khi nhu cầu ở thực của người dân còn nhiều nhưng nguồn cung chung cư còn nhiều hạn chế, đặc biệt là chung cư trong tầm giá và ở vị trí nội thành.

Thứ hai, kinh tế thế giới biến động kéo theo đó là nguyên, vật liệu xây dựng neo ở mức cao khiến các chủ đầu tư bắt buộc phải tăng giá sản phẩm để thu lời.

Thứ ba, quỹ đất hạn hẹp mà giá đất thì ngày càng tăng cao, quỹ đất ở trung tâm thành phố ngày càng khan hiếm, để triển khai một dự án mất rất nhiều thời gian cũng như chi phí để triển khai.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, chỉ số giá đất nền duy trì mức tăng ổn định từ 2018 đến nay trên cả nước nhưng có xu hướng phân hóa giữa các vùng và khu vực cụ thể trong năm 2023​. Sau một giai đoạn dài từ quý 1/2018 đến quý 3/2023, giá rao bán đất nền miền Nam đã tăng 71%, miền Bắc tăng 54%.

Với những lý do trên, ông Long khẳng định giá chung cư sẽ không thể thấp hơn hay giảm giá được nữa. 

Dẫn thông tin trong báo cáo của Batdongsan.com.vn, ông Long cũng chỉ rõ về tâm lý người tiêu dùng BĐS, trong bối cảnh giá nhà neo cao, người dân đang chuyển sang hướng đi thuê hoặc tìm cách vay mua nhà. Nhưng hiện tại, nhiều người mua vẫn chưa tiến hành vay mua vì họ còn quan ngại về lãi suất.

Do chung cư không ngừng tăng giá và nhu cầu mua, thuê loại hình này luôn cao, tỷ suất lợi nhuận trung bình khi đầu tư chung cư lên tới 12,5%/năm (tính gộp mức tăng giá và lợi nhuận cho thuê).

Đây là mức lợi nhuận tốt và ổn định hơn các loại hình đầu tư khác như chứng khoán, vàng, ngoại tệ, đất nền, gửi tiết kiệm. Dữ liệu này được Batdongsan.com.vn tổng hợp và phân tích, so sánh với kể từ năm 2015 đến nay. 
Theo khảo sát mà Batdongsan.com.vn thực hiện, khoảng hơn 27% môi giới nhận định căn hộ chung cư sẽ là loại hình bất động sản phục hồi sớm nhất, dự báo trong quý IV/2023; 42% nhận định loại hình này sẽ phục hồi trở lại trong 6 tháng đầu năm 2024.

“Nhìn chung, đây là loại hình được dự báo sẽ dẫn đầu xu hướng phục hồi của bất động sản, khả năng thị trường căn hộ chung cư sẽ phục hồi sớm nhất so với các loại hình khác, dự kiến có thể rơi vào đầu quý I/2024 và chậm nhất là quý II/2024 sẽ đảo chiều”, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam bổ sung thêm.