Cách nào hoá giải nghịch lý thị trường BĐS khó, giá nhà vẫn neo cao?

Mới đây Văn phòng Chính phủ đã ban hành Thông báo kết luận của Thủ tướng Chính phủ tại Hội nghị “Giải pháp tháo gỡ khó khăn về tăng trưởng tín dụng cho sản xuất kinh doanh,thúc đẩy tăng trưởng và ổn định vĩ mô”.

Trong thông báo,Thủ tướng Chính phủ giao Bộ Xây dựng theo dõi chặt chẽ diễn biến thị trường bất động sản để kịp thời tham mưu, đề xuất chính sách phù hợp, hiệu quả nhằm thúc đẩy phát triển thị trường.

Đồng thời, yêu cầu Bộ Xây dựng hướng dẫn các doanh nghiệp bất động sản cơ cấu lại các phân khúc, hạ giá thành sản phẩm. Có giải pháp phù hợp, kịp thời, hiệu quả việc cơ cấu lại phân khúc cho người có nhu cầu thực, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và người có thu nhập thấp.

Nghịch lý thị trường bất động sản khó khăn, giá nhà vẫn tăng mạnh

Nhìn vào thực tế thị trường bất động sản thời gian qua, trao đổi với Người Đưa Tin, ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nêu thực trạng, thời gian qua, thị trường bất động sản dù đối mặt với nhiều khó khăn nhưng giá bất động sản vẫn “neo” ở giá cao.

Thậm chí phân khúc căn hộ chung cư tại các thành phố lớn vẫn duy trì đà tăng, thiết lập mặt bằng giá mới lên mức cao kỷ lục, vượt xa thu nhập của đại đa số người dân. Trái ngược với sự sụt giảm về mức giá và thanh khoản của sản phẩm đất nền, biệt thự, shophouse, liền kề, nhà phố.

Dẫn dữ liệu của VARS cho thấy, giá địa ốc đã tăng gấp hàng chục lần trong 10 năm trở lại đây. Riêng trong năm 2021, giá nhà bình quân đã tăng trưởng hai con số. Lãi suất thấp cùng với lạm phát cao kỷ lục là những yếu tố góp phần làm giá nhà tăng mạnh, nhưng cốt lõi của vấn đề là tình trạng sụt giảm nguồn cung. 

Cùng với đó, nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng, gây “áp lực” lên nguồn cung, thúc đẩy giá BĐS liên tục thiết lập mặt bằng mới.

Theo ước tính của VARS, mỗi năm Việt Nam sẽ thiếu hụt khoảng 300 nghìn đơn vị nhà ở do phát sinh thêm các hộ gia đình thành thị mới, đặc biệt là từ nhu cầu “ra ở riêng” của thế hệ trẻ tách từ các đại gia đình.

“Sự thiếu hụt nghiêm trọng này chắc chắn sẽ đẩy giá nhà tăng cao hơn nữa”, ông Đính dự báo.

Cũng nêu quan điểm về vấn đề trên, dẫn thống kê của Viện Nghiên cứu phát triển kinh doanh, TS Lê Xuân Nghĩa – Viện trưởng Viện Nghiên cứu Phát triển Kinh doanh, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia cho biết, trong khoảng 2 thập kỷ vừa qua, giá bất động sản có sự tăng trưởng gấp 4 lần tốc độ tăng giá của giá vàng. Điều đó cho thấy, dù trong bất cứ bối cảnh nào thì bất động sản luôn là kênh đầu tư hấp dẫn.

Chia sẻ thêm, ông Nghĩa cho rằng nhìn vào thực tế thị trường bất động sản của Việt Nam có thể nhận thấy, Việt Nam đang là một thị trường thiếu nguồn cung, trong khi nhu cầu lớn kể cả trong ngắn hạn và dài hạn.

“Phân khúc cần nguồn cung rất lớn lại không có là nhà ở bình dân, nhà ở xã hội do không có cơ chế, đất đai, dòng vốn. Trong vòng 5 năm trở lại đây, việc cấp phép và thực hiện các dự án giảm mạnh, nhất là 2 năm gần đây gần như không có dự án mới ra hàng, dẫn đến nguồn cung bất động sản nhà ở ngày càng khan hiếm”, ông Nghĩa nêu.

Hạ giá bất động sản: Bắt đầu từ đâu?

Dự báo về năm 2024, Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính nhận định giá bất động sản vẫn sẽ tiếp tục có xu hướng tăng, đặc biệt là tại phân khúc chung cư.

Đồng thời ông Đính cũng lý giải “Giá chung cư neo cao không chỉ vì bởi chủ đầu tư cố giữ giá cao mà còn do chi phí đầu tư, xây dựng tăng do giá nguyên vật liệu đầu vào, chi phí nhân công, chi phí tiếp cận tài chính tăng. Bên cạnh đó, chi phí tạo lập quỹ đất quá cao cùng nhiều khoản chi phí “không tên” phát sinh khi thực hiện thủ đầu đầu tư, xây dựng, phát triển dự án khiến chủ đầu tư khó giảm giá”.

Ngoài ra lãi suất thấp cùng lạm phát cao kỷ lục của quãng thời gian trước cũng là những yếu tố góp phần làm giá nhà tăng mạnh, nhưng cốt lõi của vấn đề vẫn là tình trạng sụt giảm nguồn cung.

Tuy nhiên ông Đính cũng lưu ý bất động sản là sản phẩm có tính nội địa hóa cao, giá cả bất động sản sẽ tăng với tốc độ khác nhau ở các khu vực và thị trường khác nhau, chủ yếu phụ thuộc vào cán cân cung – cầu.

Theo đó, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng để có thể cơ cấu lại phân khúc, hạ giá thành sản phẩm, cần có sự “chung tay, góp sức”, thống nhất quan điểm, cách thức triển khai, phối hợp của rất nhiều đối tượng, thành phần, từ cơ quan quản lý Nhà nước tới các Doanh nghiệp, Ngân hàng.

Trong đó, Nhà nước cần nghiên cứu rút ngắn thủ tục hành chính về đầu tư, xây dựng, xây dựng phương án tính tiền sử dụng đất và giải phóng mặt bằng hỗ trợ cho doanh nghiệp; Ngân hàng Nhà nước có thêm chương trình tín dụng với lãi suất ưu đãi cho chủ đầu tư phát triển nhà ở phân khúc giá bình dân và người mua nhà.

Về phía chủ đầu tư, ông Đính nêu quan điểm doanh nghiệp cũng cần chủ động rà soát lại danh mục dự án đầu tư, chủ động cơ cấu nợ và lên phương án dòng tiền, giảm bớt kỳ vọng lợi nhuận, thậm chí chấp nhận bán lỗ, dùng lợi nhuận của các năm trước để duy trì hoạt động và chủ động định hướng sang phân khúc giá bình dân để đảm bảo khả năng hấp thụ khi đưa sản phẩm ra thị trường.

Bổ sung thêm, TS Lê Xuân Nghĩa cho rằng trong thời gian tới nếu thị trường bất động sản xuất hiện những sản phẩm có thủ tục pháp lý tốt, dự án có nguồn lực với mức giá hợp lý thì nhu cầu tiêu thụ sẽ rất lớn.

Nêu dự báo, ông Nghĩa phân tích thị trường có thể thiết lập mặt bằng giá mới theo hướng tiếp tục tăng trưởng, tuy nhiên với “bệ đỡ” từ chính sách, ông Nghĩa bày tỏ mong muốn giá bất động sản sẽ tăng theo hướng ổn định, lành mạnh và “có thể chấp nhận được”.

Theo đó, vị chuyên gia nhấn mạnh mặt bằng giá mới trên sẽ cấu trúc lại thị trường bất động sản một cách hiệu quả nhất và lúc đó, doanh nghiệp nào, nhà đầu tư nào chịu được mặt bằng giá như trên thì có thể tồn tại, nếu không chịu được thì tự phải tái cấu trúc doanh nghiệp của mình theo nguyên tắc thị trường.