Bất động sản văn phòng Tp.HCM trên đà tăng giá

Nhu cầu thuê văn phòng hạng A tăng 

Thị trường bất động sản (BĐS) trong thời gian qua đang có nhiều chuyển biến tích cực, trong đó phân khúc BĐS thương mại, văn phòng đang “hồi sức” quay trở lại đường đua.

Ở phân khúc văn phòng cho thuê, nhu cầu về văn phòng, đặc biệt là văn phòng hạng A tại các khu vực trung tâm vẫn duy trì ở mức cao. Tuy nhiên, nguồn cung vẫn chưa có sự thay đổi đáng kể. Dù vậy, các dự án đang trong quá trình thi công và dự kiến hoàn thành trong khoảng quý 2 và quý 3 năm 2024 sẽ góp phần cải thiện nguồn cung trong trung hạn.

Các tiêu chuẩn về tiện ích và xanh ngày càng được nâng cao để đáp ứng yêu cầu của các khách hàng quốc tế, đồng thời thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường văn phòng.

Ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh tế – Tài chính – BĐS Dat Xanh Services đánh giá, hiện nay chỉ tính riêng trong quý I/2024, các chỉ số chính như tổng nguồn cung và giá thuê bình quân đều duy trì ổn định theo quý ở cả 2 thành phố lớn là thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội, với tổng nguồn cung 2,1 triệu m2.

Giá thuê bình quân xấp xỉ 21,5 USD/m2 ở Hà Nội so với tổng nguồn cung khoảng 2,6 triệu m2 và giá thuê bình quân rơi vào khoảng 32,5 USD/m2 tại thành phố Hồ Chí Minh.

Xét về tỷ lệ lấp đầy mặt bằng văn phòng trung bình toàn thị trường, Hà Nội có sự gia tăng nhẹ khi đạt ~85% (tăng 1 điểm % theo quý), thành phố Hồ Chí Minh đạt ~91%, vẫn duy trì sự ổn định so với thời điểm quý 4/2023.

Đánh giá về thị trường cho thuê hiện nay, ông Nguyễn Hồng Hải, Chủ tịch Công ty CP Đầu tư và Phát triển VNO (VNO Group; đơn vị phát triển BĐS, cho thuê văn phòng…) cho rằng: “Từ đầu năm 2024, thị trường cho thuê đón nhận nhiều tích cực, hệ thống văn phòng cho thuê tại thành phố Hồ Chí Minh có nguồn cung dồi dào. Đặc biệt trong những năm qua các chủ đầu tư lớn như các tập đoàn BĐS, ngân hàng… đều tham gia vào việc xây dựng các cao ốc văn phòng vừa sử dụng và cho thuê lại nên nguồn cung lớn, giá cả cạnh tranh”. 

“Ngoài ra, những toà cao ốc đều được đặt ở vị trí trung tâm, tiện lợi hạ tầng bài bản nhằm thu hút các nhà đầu tư ngoại đến thuê. Hiện nay, khu vực trung tâm quận 1, 3 và Thủ Thiêm, thành phố Thủ Đức có rất nhiều toà nhà văn phòng hạng A được doanh nghiệp nước ngoài thuê. Các chủ đầu tư thuê đơn vị vận hành chuyên nghiệp từ nước ngoài nhằm mở rộng thị trường, vì vậy nên các phân khúc văn phòng hạng A hiện nay tỉ lệ lấp đầy rất cao”, ông Hải cho hay.

Theo nhận định của các chuyên gia, giá thuê văn phòng tại thành phố Hồ Chí Minh sẽ tiếp tục tăng. Vì hiện nay kinh tế đang phục hồi, các doanh nghiệp nước ngoài tìm đến ngày càng nhiều hơn nên văn phòng cho thuê có thể đánh giá đang trong giai đoạn phục hồi.

Tỷ lệ lấp đầy và giá thuê tăng

Theo báo cáo đầu tư quý I/2024 khu vực Châu Á – Thái Bình Dương của Savills (Tập đoàn cung cấp dịch vụ bất động sản hàng đầu thế giới) cho thấy, chỉ số văn phòng tại thành phố Hồ Chí Minh hiện tăng 1% so với quý trước và 2% so với cùng kỳ năm trước lên 98 điểm.

Chỉ số tại khu trung tâm kinh doanh thương mại của thành phố lớn (CBD) tăng 1% so với quý trước nhưng giảm 1% so với cùng kỳ năm trước xuống còn 107 điểm.

Tỷ lệ lấp đầy giảm 1% so với quý trước và 4% so với cùng kỳ năm trước xuống 90% do một dự án mới có tỷ lệ lấp đầy thấp 55%. Giá thuê tăng 3% so với quý trước và 7% so với cùng kỳ năm trước lên 1 triệu đồng/m2/tháng.

Chỉ số tại khu vực ngoài trung tâm kinh doanh thương mại của thành phố lớn (non-CBD) được đánh giá là ổn định so với quý trước và tăng 6% so với cùng kỳ năm trước lên 114 điểm.

Theo thống kê của Savills, giá thuê văn phòng cải thiện trên cả 15 quận, tăng 1% so với quý trước và 11% so với cùng kỳ năm trước lên 595.000 đồng/m2/tháng. Tỷ lệ lấp đầy đạt 89%, tăng 1% so với quý trước nhưng giảm 1% so với cùng kỳ năm trước.

Ghi nhận thực tế, thị trường thành phố Hồ Chí Minh trước đây hầu hết tập trung tại một khu vực là quận 1 – nơi mang tới nguồn cung văn phòng chủ yếu. Hiện nay, thị trường này đã có ghi nhận về sự dịch chuyển sang khu vực Thủ Thiêm, với nguồn cung văn phòng mới, mặt sàn lớn và nhiều dự án đạt chứng chỉ xanh. 

Trong khi đó, thị trường văn phòng cho thuê tại thị trường Hà Nội cũng tương đối ổn định khi chỉ số ghi nhận 69 điểm, không biến động nhiều theo quý và theo năm. Tỷ lệ lấp đầy của hạng A là 88%, tăng 3% so với quý 4/2023 và 8% so với cùng kỳ năm trước.

Tỷ lệ lấp đầy của hạng B là 85%, ổn định so với quý trước và giảm 1% theo năm, trong khi phân khúc hạng C có tỷ lệ lấp đầy 91%, giảm 1% theo quý và theo năm.

Chỉ số văn phòng tại khu trung tâm (CBD) giảm 1% so với cùng kỳ năm trước xuống còn 87 điểm. Giá thuê 783.000 đồng/m2/tháng tăng 2% theo quý nhưng giảm 1% theo năm. Tỷ lệ lấp đầy cũng ổn định so với quý trước và tăng 2% theo năm lên mức 92%.

Chỉ số văn phòng tại khu vực ngoài trung tâm (non-CBD) ổn định so với quý trước ở mức 81 điểm và tăng nhẹ 1% theo năm. Tỷ lệ lấp đầy tăng 1% theo quý và 2% theo năm lên 87%. Giá thuê ổn định theo quý và tăng 2% so với cùng kỳ năm trước lên 485.000 đồng/m2/tháng.

Ông Matthew Clifford, Trưởng bộ phận Phát triển bền vững ESG Cushman & Wakefield khu vực Châu Á Thái Bình Dương, cho rằng vẫn còn vô số cơ hội mở ra cho các nhà phát triển và nhà đầu tư để nâng cao tính hòa nhập xã hội trên toàn cảnh đô thị của Châu Á Thái Bình Dương.

“Nếu chúng ta xem xét các trung tâm văn phòng quan trọng, các nhà phát triển có thể cố gắng đáp ứng các nhu cầu đa sắc thái và toàn diện hơn, không chỉ của người dùng không gian văn phòng của họ mà còn của cộng đồng những người sống gần đó hoặc hay đi ngang qua tòa nhà hàng ngày. Từ góc độ đầu tư, việc phát triển song song các giá trị kinh tế và xã hội của tài sản cũng ảnh hưởng đến tổng lợi nhuận”, ông Matthew Clifford nói.

Những doanh nghiệp đang thuê bất động sản cũng có thể đóng góp vào cơ cấu xã hội của các thành phố hòa nhập. Bằng cách hợp tác cùng các doanh nghiệp địa phương trong chuỗi cung ứng của họ hoặc tuyển dụng dân địa phương, các tập đoàn có thể thúc đẩy giá trị xã hội và tăng trưởng kinh tế trong cộng đồng.

Họ cũng có thể chọn đặt trụ sở ở những địa điểm có kết nối tốt và dễ tiếp cận, gần các tiện ích như cơ sở chăm sóc sức khỏe và giáo dục; cũng như áp dụng tư duy toàn diện trong thiết kế và trang trí văn phòng. Những điều này sẽ giúp cải thiện trải nghiệm tại nơi làm việc và chất lượng cuộc sống của nhân viên, dẫn đến tăng cường sự gắn kết và hiệu suất của tổ chức.

Ông Matthew Clifford nhận định: “Tóm lại, sức hấp dẫn và khả năng tồn tại lâu dài của một thành phố, được định hình sâu sắc bởi giá trị xã hội mà nơi đó nuôi dưỡng. Các thành phố hòa nhập sẽ thu hút nhiều nhân tài hơn và thúc đẩy đổi mới, dẫn đến tăng trưởng đầu tư và kinh tế. Hơn nữa, những thành phố này có thể cung cấp các nền tảng kinh tế xã hội đa dạng cho người dân. Khả năng phục hồi và khả năng thích ứng cũng cho phép thành phố đáp ứng nhu cầu và mong đợi ngày càng tăng của người dân và các bên liên quan. Vì vậy, điều quan trọng là lĩnh vực bất động sản phải hết lòng đón nhận và tích hợp các giá trị toàn diện vào mọi hoạt động của mình, từ đó thúc đẩy hành trình tạo ra môi trường đô thị ưu tiên tính toàn diện”.