VCCI góp ý về điểm chưa hợp lý của phương pháp định giá đất

Ngày 4/5, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) thông tin, theo chương trình xây dựng văn bản pháp luật, Chính phủ đang triển khai xây dựng Dự thảo Nghị định quy định về giá đất (sau đây gọi tắt là Dự thảo) và dự kiến sẽ ban hành trong thời gian tới. Ngày 23/4, Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) đã phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường tổ chức Hội thảo lấy ý kiến doanh nghiệp với Dự thảo này. Trên cơ sở đó, VCCI tổng hợp các ý kiến góp ý với Dự thảo này.

Thứ nhất, thửa đất so sánh.

Điều 3.3 Dự thảo đưa ra khái niệm về thửa đất so sánh. Quy định này còn thiếu đối tượng là diện tích đất, mặt bằng cho thuê (có cùng mục đích sử dụng đất, tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất). Do vậy, đề nghị cơ quan soạn thảo bổ sung thêm đối tượng này vào quy định.

Đồng thời, đề nghị cơ quan soạn thảo bổ sung quy định về xác định giá đất theo phương pháp so sánh với đất thuê, mặt bằng cho thuê tại Điều 5 Dự thảo để đảm bảo tính tương ứng.

Thứ hai, lựa chọn phương pháp định giá đất trong trường hợp giao đất, cho thuê đất theo tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.

Điều 4.2.d Dự thảo quy định về xác định giá đất để giao đất, cho thuê đất theo tiến độ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo Điều 257.2.c Luật Đất đai 2024. Theo phản ánh của doanh nghiệp, thời điểm xác định giá đất chỉ nên áp dụng tại thời điểm đất hoàn thành giải phóng mặt bằng bàn giao đất có thể thực hiện đầu tư.

Thực tế, có những trường hợp giao đất quá nhỏ lẻ, không thể thực hiện đầu tư thì không nên xác định thời điểm để định giá đất vì nếu quy định như vậy sẽ phát sinh thủ tục không cần thiết, phải lựa chọn phương án tính giá không đồng bộ với nhiều diện tích bàn giao không đủ thực hiện đầu tư hoặc trên phần diện tích quy hoạch không tạo ra doanh thu.

Do vậy, đề nghị cơ quan soạn thảo sửa đổi quy định theo hướng phương pháp thặng dư được tính trên diện tích toàn bộ dự án theo quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc quy hoạch tổng mặt bằng đến thời điểm định giá đất phân bổ theo tỷ trọng diện tích đối với diện tích được bàn giao.

Thứ ba, xác định tài sản gắn liền với đất là cây lâu năm, rừng trồng theo phương pháp so sánh.

Điều 5.3.b Dự thảo quy định trường hợp cây lâu năm chưa đến thời điểm thu hoạch tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất thì giá trị của tài sản gắn liền với đất được xác định bằng tổng chi phí đã đầu tư để trồng, chăm sóc đến thời điểm đó.

Tuy nhiên, Dự thảo chưa quy định rõ ràng cách thức, cơ sở để xác định tổng chi phí đã đầu tư để trồng, chăm sóc cây lâu năm. Việc này có thể gây khó khăn trong việc xác định giá trị tổng chi phí trong thực tế. Do đó, đề nghị cơ quan soạn thảo bổ sung cơ sở, cách thức xác định tổng chi phí đầu tư trong trường hợp này.

Thứ tư, yếu tố tương đồng trong việc lựa chọn các thửa đất áp dụng phương pháp so sánh.

Gạch đầu dòng thứ 2 Điều 5.2.c Dự thảo quy định việc lựa chọn các thửa đất so sánh khi áp dụng phương pháp so sánh có thể dựa vào “tương đồng nhất định về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất”.

Theo phản ánh của doanh nghiệp, việc quy định về yếu tố tương đồng như vậy sẽ khó thực hiện. Cụ thể, để xác định một thửa đất tương đồng, cần xét đến bảng điều chỉnh có 2 tiêu chí (i) số lần điều chỉnh thấp nhất và giá trị tuyệt đối điều chỉnh ít nhất. Quy định như Dự thảo sẽ không thể xác định được thế nào là “nhất” trong toàn bộ thông tin tài sản so sánh thu nhập được. Đồng thời, quy định tại Dự thảo không giới hạn số lượng tài sản so sánh, dẫn đến khối lượng công việc rất lớn.

Do vậy, đề nghị cơ quan soạn thảo sửa đổi quy định theo hướng lựa chọn tối thiểu 03 thửa đất so sánh được xác định có tương đồng nhất để thực hiện điều chỉnh.

Thứ năm, xác định giá tài sản là công trình xây dựng gắn liền với đất của thửa đất so sánh.

Điều 5.3.c Dự thảo quy định cách thức xác định giá trị tài sản là công trình xây dựng gắn liền với đất của thửa đất so sánh, trong đó có yếu tố “giá trị hao mòn, khấu hao tại thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất”. Đề nghị cơ quan soạn thảo bỏ cụm từ “khấu hao” để tránh nhầm lẫn vì từ này chỉ sử dụng trong tài chính, kế toán, được thể hiện trên sổ sách nhằm hoàn vốn, tạo quỹ tái đầu tư. Chủ tài sản có thể khấu hao nhanh, khấu hao chậm theo quy định của pháp luật không phụ thuộc vào hao mòn thực tế của công trình.

Thứ sáu, thu nhập ròng bình quân năm theo phương pháp thu nhập.

Điều 6.3 Dự thảo quy định công thức xác định thu nhập ròng bình quân năm (= thu nhập bình quân năm – chi phí bình quân năm). Theo phản ánh của doanh nghiệp, quy định này là chưa hợp lý vì chưa tính yếu tố “lợi nhuận của chủ đầu tư” (chưa cho phép trừ yếu tố này). Việc không xác định lợi nhuận của chủ đầu tư sẽ không đảm bảo công bằng trong các phương pháp áp dụng do khi đối chiếu với công thức, chủ đầu tư sẽ đầu tư, khai thác mà không có lợi nhuận. Toàn bộ thặng dư từ khai thác hiện trạng công trình trên đất trong toàn bộ thời gian thuê đất (trả tiền 1 lần) của thửa đất sẽ nộp Nhà nước hết chưa kể thuế thu nhập doanh nghiệp.

Quy định như vậy là không phù hợp với lý thuyết về xác định chênh lệch địa tô; làm tăng mức chênh lệch về giá đất của thửa đất khi áp dụng phương pháp thu nhập với phương pháp thặng dư (nếu có cùng một thông tin quy hoạch). Do vậy, đề nghị cơ quan soạn thảo bổ sung yếu tố “lợi nhuận của chủ đầu tư” vào công thức trên.

Thứ bảy, các thông tin thu thập trong phương pháp thặng dư.

Điều 7.1 Dự thảo quy định các thông tin về thửa đất, khu đất cần định giá theo hướng giới hạn cụ thể các thông tin được thu thập. Theo phản ánh của doanh nghiệp, quy định theo hướng đóng như vậy có thể gây khó khăn trong quá trình thực thi. Do vậy, đề nghị cơ quan soạn thảo sửa đổi quy định theo hướng cho phép thu thập các thông tin khác cần thiết.

Góp ý tương tự với Điều 7.2.a về các yếu tố hình thành tổng doanh thu phát triển đất.

Thứ tám, chi phí đầu tư xây dựng trong phương pháp thặng dư.

Điều 7.3.a Dự thảo quy định chi phí đầu tư xây dựng để xác định giá đất theo phương pháp thặng dư gồm: chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác; chi phí thiết bị; chi phí tư vấn đầu tư xây dựng; chi phí quản lý dự án và một số khoản mục chi phí khác theo quy định tại suất vốn đầu tư.

Theo phản ánh của doanh nghiệp, quy định này mang tính đóng, các chi phí khác chưa được liệt kê chỉ áp dụng với trường hợp sử dụng suất vốn đầu tư, chẳng hạn: Chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh và yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án; Chi phí lãi vay: chi phí vốn (lãi vay) là khoản tiền nhà đầu tư phải trả cho người cấp vốn, về bản chất là chi phí của chủ đầu tư, do đó cần được tính trong cơ cấu chi phí sản xuất kinh doanh; Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng có bao gồm chi phí khảo sát, thiết kế, lập dự án và các chi phí tư vấn liên quan khác không?; Chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phục vụ thi công (vì đây là các công trình cần thiết để đảm bảo cho việc thi công xây dựng các công trình dự án và là chi phí thực tế của chủ đầu tư); Chi phí bảo hiểm đối với các công trình, công việc phải mua bảo hiểm bắt buộc theo quy định pháp luật; Các chi phí khác theo quy định của pháp luật, chẳng hạn chi phí khảo sát, quan trắc lún…;

Do vậy, đề nghị cơ quan soạn thảo bổ sung các khoản chi phí trên.

Thứ chín, chi phí kinh doanh theo phương pháp thặng dư.

Điều 7.3.b Dự thảo quy định chi phí kinh doanh được tính bằng tỷ lệ % trên doanh thu phù hợp với mặt bằng chung tại địa phương. Theo phản ánh của doanh nghiệp, quy định này là chưa rõ ràng và không phù hợp. Các chi phí kinh doanh như chi phí quảng cáo, bán hàng, vận hành rất khác nhau trong từng lĩnh vực, nên khó có thể xác định mặt bằng chung tại địa phương. Hơn nữa, việc khoanh vùng “mặt bằng chung tại địa phương” cũng chưa phù hợp, đặc biệt trong trường hợp những dự án nằm ở các địa phương chưa phát triển, chưa có nhiều dự án lớn thì mặt bằng chung tại địa phương sẽ có thể không phù hợp với dự án đó. Do vậy, đề nghị cơ quan soạn thảo sửa đổi theo hướng không giới hạn tại địa phương mà sẽ đưa ra mặt bằng chi phí phù hợp với tính chất, quy mô dự án và quy mô chủ đầu tư.

Thứ mười, lợi nhuận theo phương pháp thặng dư.

Điều 7.3.c Dự thảo quy định cách tính lợi nhuận của nhà đầu tư theo 2 phương án. Theo phản ánh của doanh nghiệp, hai cách tính trên đều chưa hợp lý vì chưa tính đủ lợi nhuận của toàn bộ dự án theo phương pháp thặng dư cho nhà đầu tư. Cụ thể, quy định lợi nhuận chỉ tính trên chi phí đầu tư xây dựng. Đây chỉ là lợi nhuận của khâu phát triển bất động sản (đầu tư phát triển đất), chưa phải là lợi nhuận của cả dự án.

Quy định như vậy là không phù hợp với nguyên lý hình thành giá vì giá phải bù đắp chi phí sản xuất kinh doanh và có lợi nhuận. Đồng thời, quy định này cũng phủ nhận nguyên lý “giá trị của tiền tệ có tính thời gian” (do chi phí cơ hội, lạm phát, rủi ro) và nguyên lý “giá trị tương lai của tiền” (tức khi đầu tư vào bất kỳ lĩnh vực nào cũng phải mong muốn có lợi nhuận kỳ vọng, kể cả gửi ngân hàng).

Thực tế, chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra (tổng chi phí) là tất cả các chi phí hợp lý của nhà đầu tư phải bỏ ra để hoàn thành dự án (đến khi có được doanh nghiệp). Tổng chi phí cần phải bao gồm cả tiền sử dụng đất (hay giá trị khu đất) – loại chi phí đầu tư ban đầu mà nhà đầu tư phải bỏ ra để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Nếu tính thiếu loại chi phí này, có thể coi nhà đầu tư phải chịu tiền đất 2 lần: lần một khi không được tính vào chi phí loại trừ khi xác định giá đất (theo quy định này), và lần hai khi phải nộp tiền sử dụng đất (nhưng không được trừ như một loại chi phí).

Theo phản ánh của doanh nghiệp, quy định này đã xuất hiện từ Điều 5đ Nghị định 12/2024/NĐ-CP, và chưa phù hợp với nguyên lý kế toán và thực tiễn kinh doanh, gây ra thiệt hại cho doanh nghiệp như đã phân tích ở trên.

Do đó, đề nghị cơ quan soạn thảo sửa đổi quy định theo hướng lợi nhuận được tính trên tổng chi phí nhà đầu tư nhà đầu tư phải bỏ ra để thực hiện hoàn thành dự án đến khi bán sản phẩm thu được doanh thu. Tổng chi phí đó phải bao gồm chi phí đầu tư xây dựng, chi phí kinh doanh và tiền sử dụng đất – loại chi phí đầu tư ban đầu mà nhà đầu tư phải bỏ ra để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Mười một, trách nhiệm của cơ quan nhà nước địa phương trong việc xác định các chi phí, lợi nhuận theo phương pháp thặng dư.

Điều 7.3.đ Dự thảo quy định Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể thời gian xây dựng, tiến độ xây dựng, tỷ lệ vay tương ứng với tiến độ xây dựng, chi phí quảng cáo, bán hàng, chi phí quản lý vận hành, lợi nhuận của nhà đầu tư. Quy định này dường như chưa hợp lý vì ngoài tiến độ xây dựng, các nội dung khác không được thể hiện cụ thể, dẫn đến Uỷ ban nhân dân tỉnh khó có thể quy định cụ thể cho từng dự án. Do đó, đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc sửa đổi quy định theo hướng cho phép thu thập và căn cứ thông tin về chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có mức sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương.

Mười hai, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Điều 8.3 Dự thảo quy định việc xác định giá đất thị trường của từng vị trí đất, khu vực được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất, khu vực đó. Theo phản ánh của doanh nghiệp, việc thu thập thông tin tài sản đảm bảo giống hệt (cùng tuyến đường, vị trí, hình dáng kích thước) trong thời gian 24 tháng là rất khó khăn, còn việc cộng bình quân số học như Dự thảo sẽ không đảm bảo mức độ tin cậy. Do đó, trong thực tế vẫn cần phải áp dụng phương pháp so sánh để điều chỉnh chấm điểm, nếu không sẽ không thể tìm được giá thị trường. Đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc sửa đổi theo hướng cho phép áp dụng phương pháp so sánh khi thực hiện phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất.

Mười ba, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.

Điều 10.1.a Dự thảo quy định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Tuy nhiên, quy định cụ thể, chi tiết như Dự thảo sẽ có thể dẫn đến khó khăn, không thể áp dụng được trên thực tế. Chẳng hạn, phương pháp so sánh, thu nhập căn cứ vào hiện trạng công trình, hiện trạng giao thông khu vực nhưng phương pháp thặng dư xác định theo thông tin quy hoạch trong tương lai. Do vậy, đề nghị cơ quan soạn thảo cân nhắc sửa đổi theo hướng chỉ quy định các yếu tố cơ bản như quy định hiện hành.

Mười bốn, giá khởi điểm tổ chức đấu giá.

Điều 159.1.i Luật Đất đai 2024 quy định bảng giá đất được áp dụng để tính giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất. Thời điểm đến khi bảng giá đất mới là tương đối dài (đến 01/01/2026) và chất lượng của Bảng giá sát có đảm bảo sát giá thị trường còn phụ thuộc vào quá trình triển khai. Vì các lý do đó, có thể xảy ra tình trạng chênh lệch rất lớn giá giữa bảng giá đất với giá trúng đấu giá hiện nay (cho đến khi bảng giá đất mới đảm bảo yêu cầu của Luật Đất đai 2024). Do vậy, đề nghị cơ quan soạn thảo bổ sung quy định mở cho phép Hội đồng thẩm định giá, khi nhận thấy Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh chưa phù hợp, có thể thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh để làm căn cứ quyết định giá khởi điểm để tổ chức bán đấu giá.

Mười năm, điều khoản chuyển tiếp.

Điều 54 Dự thảo quy định các trường hợp chuyển tiếp. Đề nghị cơ quan soạn thảo bổ sung điều khoản chuyển tiếp cho các trường hợp sau:

Phương án giá đất do cơ quan tài nguyên và môi trường đang lập nhưng chưa trình Hội đồng thẩm định giá đất, hoặc đã trình Hội đồng thẩm định giá đất nhưng Hội đồng thẩm định giá đất chưa trình Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định giá đất cụ thể trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành.

Trường hợp các thửa đất đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết… trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành nhưng chưa tổ chức quy trình định giá đất hoặc đã thực hiện nhưng chưa có chứng thư thẩm định giá đất của tư vấn định giá, chưa có Phương án giá đất gửi cơ quan tài nguyên và môi trường.

Tuệ Minh