Bất động sản khởi đầu một chu kỳ mới, doanh nghiệp cần tái cấu trúc để tự cứu mình

Chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng, doanh nghiệp địa ốc cần tính đến phương án hạ giá thành sản phẩm, thậm chí chấp nhận chịu lỗ để có dòng tiền trả nợ và cân đối nguồn vốn tiếp tục hoàn thiện các dự án khác có khả năng thanh khoản ngay khi đưa ra thị trường.

Thị trường bất động sản dần khởi sắc

PV: Theo ông, hàng loạt các chính sách được Chính phủ, Nhà nước ban hành thời gian qua đã tác động như thế nào đến thị trường bất động sản?

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh: Trong năm 2023, Chính phủ đã có nhiều chính sách, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Thực tế, những chính sách đó có tác động tích cực, mặc dù có độ trễ nhất định nhưng chúng tôi kỳ vọng năm 2024, thị trường sẽ được “hâm nóng”, đặc biệt là Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) vừa được Quốc hội thông qua là hành lang pháp lý giúp minh bạch thị trường.

Luật mới quy định đẩy đủ, chi tiết hơn các chính sách điều tiết đối với thị trường bất động sản, tạo điều kiện thuận lợi cho người người mua cũng như chủ đầu tư. Người mua được đảm bảo quyền lợi tốt hơn, chủ đầu tư có cơ chế thông thoáng hơn khi tham gia vào thị trường, tạo động lực thúc đẩy hoạt động kinh doanh. Tôi cho rằng, các quy định mới cũng kiểm soát tốt hơn giá bất động sản, không còn thả nổi như thời gian vừa qua, ngăn ngừa tránh tình trạng giá bất động sản bị đảy lên quá mức không phù hợp với thực tế thị trường.

PV: Sau một thời gian dài thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, thanh khoản sụt giảm mạnh, liệu bước sang năm 2024, thị trường có khởi sắc, thưa ông?

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh:  Cuối năm 2023, thị trường bất động sản bước vào quá trình tái cấu trúc, một số phân khúc bất động sản tăng giá nhưng về cơ bản các phân khúc đều chững lại. Thị trường bất động sản 2024 sẽ ghi nhận rõ ràng hơn  việc các chủ đầu tư đã, đang và sẽ tập trung hơn nữa mọi nguồn lực để phát triển những sản phẩm có lực cầu cao nhằm nhanh chóng đưa sản phẩm ra thị trường, thu dòng tiền về. Theo đó, dòng sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực sẽ vẫn chiếm lĩnh thanh khoản thị trường. Những sản phẩm bất động sản giá cao sẽ điều chỉnh về sát thị trường hơn nhằm tăng lượng giao dịch.

Bước vào năm 2024, về phía cơ quan Nhà nước đã có nhiều động thái khác nhau, cũng như sự vào cuộc kiên quyết của các cơ quan ban ngành giúp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Theo đó, thị trường bất động sản có sự đổi mới, trong đó nổi bật là nhiều dự án nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân được khởi công, xây dựng. Thực tế, từ đầu năm 2023 ở một số dự án, nhà đầu tư đã có kế hoạch đưa sản phẩm ra thị trường.

Thực tế cho thấy, ở một số phân khúc bắt đầu có dấu hiệu phục hồi, có hoạt động mua bán, thanh khoản, thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư. Nhìn một cách khác quan, thị trường bất động sản đã tốt lên từ quý III/2023. Nhìn về triển vọng thị trường năm 2024, tôi cho rằng quyết định nằm ở việc tái cấu trúc để thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện cụ thể và xu hướng của thị trường. Các doanh nghiệp, các chủ đầu tư phải tự nhìn nhận lại, đánh giá lại hoạt động của mình để xem xét đưa các sản phẩm hàng hóa vào thị trường và đẩy nhanh quá trình luân chuyển vốn thì từ đó hoạt động của bất động sản mới có cơ hội tăng trưởng và phát triển. Đấy là điều quan trọng nhất.

Nhà ở xã hội sẽ là điểm sáng của thị trường

PV: Như ông vừa nói, phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân đang được quan tâm, thúc đẩy tiến độ. Liệu phân khúc này có thực sự thu hút nhà đầu tư, thưa ông?

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh: Đúng vậy! Thời gian qua, các chủ đầu tư, chính quyền các địa phương, cùng các bộ, ngành đã quan tâm hỗ trợ, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân với mục tiêu thực hiện 1 triệu căn nhà ở xã hội. Phân khúc này đang hút nguồn vốn đầu tư và tạo hy vọng thay đổi bộ mặt của thị trường bất động sản. Tôi được biết, từ đầu nằm 2023 đến nay, đã có hơn 130 dự án được chủ đầu tư, chính quyền các địa phương khởi công xây dựng.

Một trong những điểm sáng về nguồn cung của thị trường bất động sản 2024 là các dự án nhà ở xã hội. Phân khúc này sẽ dồi dào nguồn hàng hơn trong năm 2024 và các năm kế tiếp. Điều đáng lưu ý, doanh nghiệp bất động sản cũng phải tính đến việc tái cấu trúc lại giá thành các sản phẩm trung và cao cấp để người dân dễ dàng tiếp cận hơn, giúp cung gặp cầu, tạo vòng quay vốn của doanh nghiệp. Tôi hy vọng có thể hết quý II/2024 hoặc đầu quý III/2024, thị trường sẽ ấm lên và một số phân khúc ấm lên nhanh như bất động sản công nghiệp, nhà ở tại các đô thị hoặc những chung cư ở những nơi có địa vị trí thuận.

Mặt khác, thời gian qua, Chính phủ, các bộ, ban, ngành, chính quyền địa phương đã rất nỗ lực vào cuộc gỡ khó cho thị trường bất động sản. Ngân hàng Nhà nước cũng như các cơ quan quản lý đã có những biện pháp, chính sách để từ đó thúc đẩy các ngân hàng thương mại cho vay bất động sản với người muốn mua nhà. Với chủ đầu tư, gói 120.000 tỷ cũng có tác động rất tốt đến thị trường.

Về phía các cơ quan quản lý Nhà nước, rất cần rà soát lại các văn bản, các cơ chế chính sách và đơn giản hóa giấy tờ, hoạt động để có thể khởi động được các dự án. Đặc biệt những dự án về nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ hay các vấn đề có liên quan đến điều chỉnh hoạt động của việc phát hành trái phiếu hay hoạt động về thanh toán nợ trong các hoạt động cho vay của lĩnh vực bất động sản. Từ đó làm cho nợ đọng trong dịch vụ bất động sản giảm xuống và giảm đi tồn kho bất động sản thì lúc đó thị trường mới có thể có sự tăng trưởng và phát triển tương đối ổn định trong năm 2024.

PV: Nhiều ý kiến cho rằng, thị trường bất động sản vẫn còn rất nhiều khó khăn bủa vây, doanh nghiệp địa ốc cần làm gì để vượt qua khó khăn, thưa ông?

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh: Theo tôi, thị trường bất động sản sẽ ấm dần lên vào quý II- quý III/2024. Trong bối cảnh thị trường hiện còn trầm lắng, nhiều chủ đầu tư vẫn đang giữ nguyên mức giá bất động sản, thậm chí tăng giá- việc làm đó chẳng khác nào tự thêm thòng lọng siết cổ doanh nghiệp. Nếu chủ đầu tư không mạnh dạn “chịu đau” bằng cách tái cấu trúc giá thành ở mức thị trường chấp nhận được thì sản phẩm tiếp tục tồn kho, không có người mua, không thanh khoản được và dòng tiền của doanh nghiệp sẽ dần cạn kiệt.

Không những thế, năm 2024, áp lực đáo hạn trái phiếu cũng “bủa vây” doanh nghiệp bất động sản, tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp phát hành mới và được mua lại vẫn còn rất thấp so với tổng giá trị trái phiếu doanh nghiệp đến hạn. Thực tế hiện nay, danh sách doanh nghiệp địa ốc chậm trả lãi, nợ gốc vẫn tăng lên từng ngày; bài toán đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp trong thời gian tới vẫn là bài toán chưa có lời giải.

Trước áp lực đáo hạn trái phiếu, các doanh nghiệp địa ốc phần lớn chọn giải pháp đàm phán kéo dài thời gian cơ cấu lại dòng tiền trong bối cảnh khó tiếp cận dòng vốn tín dụng và thị trường chưa phục hồi. Tuy nhiên, việc đàm phán này chỉ giúp doanh nghiệp có thời gian ổn định lại sản xuất, tái cơ cấu nợ để phục hồi và chuyển từ nợ ở thời điểm này sang một thời điểm khác.

Theo tôi, để không phải đối mặt với nguy cơ vỡ nợ, doanh nghiệp cần cân nhắc phương án bán bớt tài sản, chấp nhận hòa vốn, thậm chí chịu lỗ để có dòng tiền trả nợ và cân đối nguồn vốn giúp hoàn thiện các dự án khác có khả năng thanh khoản cao khi đưa ra thị trường. Doanh nghiệp chấp nhận hòa vốn hoặc lỗ để có tiền trả nợ không phải là bước đường cùng mà còn là giải pháp cần tính đến để giữ uy tín trên thương trường, vượt qua giai đoạn bĩ cực.

PV: Xin cảm ơn ông về cuộc trao đổi!

Trao đổi với báo chí, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ Tư vấn & Phát triển dự án – DKRA Group nhận định: “Kịch bản thị trường bất động sản 2024 có thể theo hướng khan hiếm nguồn cung, đặc biệt là nguồn cung mới và những dự án đủ pháp lý. Tuy nhiên, thị trường vẫn có cơ hội chuyển sang diễn biến khác, khi Luật Đất đai được thông qua và có hiệu lực, kéo theo sự hoàn thiện của các hành lang pháp lý khác, trở thành trợ lực cho thị trường chuyển biến theo hướng tích cực hơn.Về sức cầu, thị trường trong năm 2024 sẽ tiếp tục khó khăn của năm 2023 nếu tình hình chính trị thế giới vẫn bất ổn và nguy cơ lạm phát trên thế giới vẫn cao. Không chỉ riêng Việt Nam mà cả nền kinh tế thế giới đang khó khăn chung. Trước viễn cảnh kinh tế năm 2024 khá khó khăn, nhiều nhà đầu tư, khách hàng sẽ tính đến câu chuyện phòng thủ”.

N.Giang