Thị trường bất động sản vẫn đang rất cần một "cú hích"

Doanh nghiệp bất động sản vẫn khó tiếp cận vốn

Theo báo cáo của Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, kể từ quý II/2022, thị trường trái phiếu doanh nghiệp BĐS ghi nhận hàng loạt thông tin tiêu cực.

Việc huy động vốn từ trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) nói chung, TPdoanh nghiệp bất động sản nói riêng bị “chặn”. Cùng với đó là sự kiểm soát, cảnh báo từ cơ quan chức năng, các văn bản yêu cầu các cơ quan liên quan chấn chỉnh và ổn định hoạt động của thị trường TPdoanh nghiệp nhằm đảm bảo thị trường hoạt động an toàn, hiệu quả lành mạnh, minh bạch.

Trước những lo ngại của các cơ quan quản lý nhà nước về thực trạng bất đối xứng thông tin giữa doanh nghiệp và nhà đầu tư. Doanh nghiệp phát hành sử dụng nguồn vốn không đúng mục đích, kinh doanh thua lỗ dẫn đến rủi ro cho trái chủ. Đặc biệt là hiện tượng các ngân hàng bán TPDN cho các nhà đầu tư cá nhân thiếu kiến thức, kinh nghiệm,…

Giá trị phát hành trái phiếu riêng lẻ liên tục tụt giảm kể từ tháng 6 năm 2022 và chỉ ghi nhận sự cải thiện trở lại kể từ tháng 3 năm nay nhờ nghị định số 08 và một số động thái từ phía Ngân hàng nhà nước.

Nhóm ngành BĐS theo đó cũng xếp xuống vị trí thứ 2 trong tổng giá trị phát hành TPDN được ghi nhận trong 7 tháng đầu năm 2023 với 26.055 tỷ đồng (chiếm 33%). Nhiều doanh nghiệp đã đàm phán thành công với các chủ sở hữu trái phiếu để gia hạn thời hạn trả nợ.

Tuy nhiên, VARS đưa ra nhận định khó khăn của doanh nghiệp BĐS vẫn ở phía trước, việc gia hạn thời gian trả nợ chỉ giúp doanh nghiệp có thời gian ổn định lại sản xuất, kinh doanh và tái cơ cấu lại nợ doanh nghiệp để phục hồi. Về cơ bản chỉ là chuyển từ nợ ở thời điểm này sang thời điểm khác.

Tháng 9 vẫn được coi là cao điểm đáo hạn, một trong những tháng có giá trị đáo hạn trái phiếu lớn nhất trong cả năm 2023, với khoảng 41.000 tỷ đồng trái phiếu đến hạn – theo HNX.

Danh sách các doanh nghiệp chậm thanh toán vẫn đang kéo dài thêm qua từng ngày. Tính đến ngày 24/8/2023, có khoảng 67 doanh nghiệp nằm trong danh sách chậm nghĩa vụ thanh toán lãi hoặc nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp.

Kết quả khảo sát của VARS với hơn 500 doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh dịch vụ BĐS cho thấy, nguồn vốn vẫn là khó khăn dai dẳng, đeo bám nhiều doanh nghiệp BĐS. Với hơn 70% doanh nghiệp cho biết, các cơ chế, chính sách nhằm tháo gỡ khó khăn về nguồn vốn chưa thực sự phát huy tác động tới doanh nghiệp.

Hiện nay, hệ thống vay của các doanh nghiệp đầu tư phát triển dự án bất động sản phụ thuộc chủ yếu vào 3 nguồn chính: ứng tiền từ khách hàng, phát hành trái phiếu BĐS và vốn tín dụng ngân hàng. Trong khi đó, dòng tiền từ các kênh này đều đang trục trặc.

Thị trường trái phiếu đã có một số tín hiệu phục hồi nhưng vẫn chưa giải quyết được nỗi lo áp lực đáo hạn tới năm 2026. Đó là hệ lụy của sự bùng nổ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp với số lượng phát hành tăng đột biến vào giai đoạn 2019 – 2021. 

Nhà đầu tư khủng hoảng niềm tin, vẫn còn tâm lý chờ đợi, chưa xuống tiền mua nhà. Trong khi điều kiện vay tín dụng ngân hàng ngày càng có xu hướng “thắt chặt” để bảo đảm an toàn hệ thống ngân hàng, ổn định kinh tế vĩ mô.

Việc khó tiếp cận dòng tiền khiến mọi hoạt động đầu tư, sản xuất, kinh doanh, giao dịch,… trên thị trường gần như bị ngưng trệ. Ảnh hưởng trực tiếp tới các cá nhân, doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực BĐS và hơn 30 ngành nghề như vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị, nội thất… Đồng thời, gián tiếp gây ra những hệ luỵ lâu dài cho nền kinh tế.

Nhiều công ty đối diện khả năng phá sản

Trong bối cảnh thị trường trái phiếu vẫn chưa có nhiều tín hiệu khả quan, doanh nghiệp vẫn đang phải “xoay xở” bán hàng, nhà đầu tư khủng hoảng niềm tin, VARS chỉ ra rằng hầu hết các doanh nghiệp BĐS vẫn phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng để duy trì hoạt động. Mặc dù ngân hàng Nhà nước đã nỗ lực điều chỉnh, hỗ trợ doanh nghiệp và nền kinh tế thông qua nhiều đợt giảm lãi suất, các gói tín dụng ưu đãi,… doanh nghiệp và ngân hàng vẫn khó gặp nhau.

Bởi các doanh nghiệp BĐS không đáp ứng đủ điều kiện vay vốn do sức khỏe của các đối tượng này vốn đã suy yếu từ lâu cùng với các khó khăn của thị trường. Một nhóm các doanh nghiệp đủ điều kiện tiếp cận được với nguồn vốn, đủ khả năng để hấp thụ nguồn vốn lại đang bị vướng mắc về pháp lý.

Một nhóm các doanh nghiệp đã sẵn sàng để tiếp cận với nguồn vốn lại gặp khó khăn do khó hấp thụ vì lãi suất vẫn đang ở ngưỡng cao so với khả năng chịu đựng của doanh nghiệp. Một nhóm các doanh nghiệp còn lại thậm chí chưa đủ điều kiện để có thể vượt qua vòng thẩm định hồ sơ để tiếp cận nguồn vốn do vẫn còn tồn nhiều khoản nợ đọng trước đó, có nguy cơ gây rủi ro cho ngân hàng.

Dữ liệu từ Khảo sát của VARS với các hội viên VARS là sàn giao dịch bất động sản cho thấy, có tới 20% sàn đối diện nguy cơ giải thể, phá sản, 40% sàn đang phải nỗ lực chống đỡ để duy trì, chỉ còn hoạt động với một vài nhân sự nòng cốt. Phần còn lại có khả năng chống đỡ, nhưng sức chống chịu không cao.

Số lượng doanh nghiệp bất động sản quay trở lại hoạt động, tuyển dụng ghi nhận tăng ở một số địa phương có thị trường bất động sản phục hồi tốt nhưng không nhiều. Nếu tình hình khó khăn trên thị trường bất động sản tiếp tục duy trì, có tới 25% doanh nghiệp chỉ có thể trụ được tới hết quý III/2023, nếu khó khăn tiếp tục duy trì đến hết năm 2023, số lượng doanh nghiệp có nguy cơ phá sản sẽ tiếp tục tăng cao.

Để doanh nghiệp Bất động sản có thể cũng như hấp thụ các nguồn vốn mới, VARS cho rằng các vấn đề của thị trường phải được giải quyết một cách triệt để.

Bên cạnh đó, ngoài các nguồn tài chính quen thuộc (tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp), cần có các cơ chế, chính sách để phát triển, thu hút, đảm bảo vận hành hiệu quả các nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác (quỹ đầu tư bất động sản – REIT, Quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản…), hay kênh khác (đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài).

Đồng thời, các cơ quan chức năng bên cạnh việc bảo vệ nhà đầu tư cá nhân trên thị trường tài chính nhiều rủi ro, cần có những chính sách bảo vệ chính các doanh nghiệp bất động sản làm ăn chân chính. Nguồn vốn cần được khơi thông cho mọi ngành nghề trong nền kinh tế, trong đó có bất động sản.