Thị trường bất động sản trầm lắng, doanh nghiệp có trích lãi trước để hạ giá?

Khó khăn kéo dài, doanh nghiệp khó cầm cự

Đầu tháng 3/2023, Sở Xây dựng Tp.HCM công bố thông tin hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn. Theo đó, cơ quan này cho biết hiện trên địa bàn Tp.HCM có 59 sàn giao dịch bất động sản đang hoạt động, giảm một sàn so với thời điểm giữa tháng 1/2023.

Bên cạnh đó, đơn vị cũng công bố thông tin chấm dứt hoạt động của 9 sàn giao dịch. Trong đó, ngoài 6 sàn giao dịch được Sở Xây dựng công bố trong tháng đầu năm, cơ quan này cập nhật thêm 3 sàn dừng hoạt động.

Cụ thể, các sàn này bao gồm: Sàn giao dịch bất động sản Vieland của Công ty TNHH Dịch vụ bất động sản Vieland (quận 3), thành lập tháng 4/2021; Sàn giao dịch bất động sản Goland của Công ty CP Đầu tư Phát triển quỹ đất Goland (quận 1), thành lập tháng 3/2019; Sàn giao dịch bất động sản Kim Cúc Land của Công ty CP Đầu tư Kim Cúc Land (quận Bình Thạnh), thành lập tháng 5/2022.

Thực tế, sự trầm lắng của thị trường bất động sản trong nhiều tháng qua đã khiến các sàn môi giới phải tìm nhiều cách xoay xở, thậm chí giải thể dù vừa mới thành lập được 8 tháng.

Trong tham luận gửi hội nghị trực tuyến toàn quốc thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh ngày 17/2, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cũng cho biết doanh nghiệp môi giới bất động sản chật vật, thậm chí nhiều chủ các doanh nghiệp vừa và nhỏ phải bán tài sản cá nhân để duy trì hoạt động. Số môi giới phải nghỉ việc lên đến hàng chục nghìn người, ước đạt 80% lực lượng.

“Số lượng doanh nghiệp bất động sản tuyên bố phá sản, giải thể tăng 38,7% so với cùng kỳ năm trước, ước lượng gần 1.200 doanh nghiệp”, ông Đính chỉ ra.

Nhiều doanh nghiệp phải thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản bộ máy lao động, thậm chí dừng, đình hoãn hoạt động đầu tư, thi công xây dựng dự án dở dang; dừng triển khai các dự án mới; dừng phát hành cổ phiếu tăng vốn; dừng IPO…

Trao đổi với Người Đưa Tin, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM nhấn mạnh, các doanh nghiệp, trong đó có doanh nghiệp bất động sản, phải rất nỗ lực để tái cấu trúc doanh nghiệp, tái cơ cấu đầu tư, tái cơ cấu sản phẩm theo hướng phát triển các phân khúc nhà ở đáp ứng nhu cầu thực.

Sản phẩm nhà ở phải có tính thanh khoản cao, như nhà ở giá vừa túi tiền, tích cực tham gia Chương trình phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội từ nay đến năm 2030.

“Các doanh nghiệp cũng phải đi đôi thực hiện khuyến mãi, tăng chiết khấu, giảm giá bán nhà theo phương châm chấp nhận “bán lỗ để cắt lỗ”, để có dòng tiền, có thanh khoản trong tình hình rất khó khăn của thị trường bất động sản hiện nay, để “tồn tại trước đã” rồi mới tìm cơ hội phát triển trở lại”, ông Châu khuyến nghị.

Tìm điểm cân bằng của cung – cầu

Dưới góc nhìn chuyên gia kinh tế, PGS.TS Vũ Sỹ Cường cho rằng, trong nền kinh tế thị trường, việc kinh doanh phải có lời có lãi, doanh nghiệp phải tự cân đối dòng tiền. Điều này đồng nghĩa với việc lúc làm ăn được, doanh nghiệp phải tự cân nhắc để có dự phòng, có biện pháp để điều chỉnh giảm giá khi thị trường suy giảm.

“Cần lưu ý là thị trường bất động sản có nhiều phân khúc khác nhau và luôn tồn tại nhu cầu thực về hàng hóa bất động sản. Vấn đề của mọi loại thị trường là cung và cầu có gặp nhau không?”, ông Cường đặt vấn đề.

Theo đánh giá của ông Cường, hiện nay, thị trường bất động sản đang rơi vào tình trạng mất cân đối cung – cầu. Thị trường bất động sản cao cấp hiện nay nếu tính theo đầu người không quá nhiều so với các quốc gia giàu có. Nhưng vấn đề là không nhiều người có nhu cầu thực sự với phân khúc thị trường này ở Việt Nam – một quốc gia đang phát triển có thu nhập trung bình.

Chuyên gia này chỉ ra, cần phân biệt cầu tiêu dùng thực sự và cầu đầu tư ngắn hạn. Cầu đầu tư luôn có rủi ro tạo ra bong bóng tài sản khi nó phụ thuộc vào kỳ vọng sinh lời trong tương lai. Khi kỳ vọng thay đổi, mọi thứ thay đổi theo.

Phân tích cụ thể hơn, PGS.TS Vũ Sỹ Cường nói: “Thị trường bất động sản hiện đang có nhiều dự án dở dang khiến tiền của nhiều doanh nghiệp bị ứ đọng lại. Nếu bình thường khách hàng tiếp tục thanh toán theo kế hoạch, doanh nghiệp bất động sản có thể tiếp tục hoạt động. Nhưng bây giờ, sản phẩm chưa hoàn thành mà do kỳ vọng sinh lời giảm, người mua không sẵn sàng trả tiền tiếp nên dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản đang gặp khó khăn”.

Bên cạnh vấn đề của các sản phẩm dở dang, các sản phẩm đã hoàn thành cũng gặp khó khi bán không có người mua. Cơ bản do giá của bất động sản hiện vẫn còn khá cao so với nhu cầu tiêu dùng thực sự trong khi cầu đầu tư thì gặp khó do lãi suất đang cao.

Lãi suất cao dẫn đến chi phí tài chính tăng lên, khiến nhiều người đang giữ tài sản đầu tư không sinh lời phải bán đi. Khi đó trên thị trường nhiều người muốn bán nhưng bán không được vì có quá ít người mua. Vậy nên, đây là một bài toán khó mà thị trường bất động sản phải giải quyết hiện nay.

Còn TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Tư vấn đầu tư Savills Việt Nam cho rằng, Nhà nước cần tạo thuận lợi cho các doanh nghiệp và hành lang pháp lý để dự án có thể thực hiện nhanh chóng. Việc này sẽ giúp giảm chi phí đầu vào cho doanh nghiệp và tăng lợi ích cho người tiêu dùng.

Hơn nữa, các doanh nghiệp nước ngoài mới tham gia thị trường chỉ được thực hiện dự án sau khi đóng tiền sử dụng đất và có giấy phép xây dựng. Do đó, với những doanh nghiệp này, thủ tục pháp lý là điều quan trọng nhất để xem xét trước khi đầu tư.

“Về nguồn vốn tín dụng, cần sớm thúc đẩy việc triển khai gói tín dụng cho xây dựng dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân với lãi suất cho vay ưu đãi với chủ đầu tư, nhà đầu tư, để tăng cung về nhà ở xã hội, tạo giao dịch, thúc đẩy hoạt động sản xuất, kinh doanh của các chủ thể liên quan trong hệ sinh thái bất động sản”, ông Khương đề xuất.

Đồng thời, các cơ quan quản lý Nhà nước cần công khai cụ thể, minh bạch thông tin về quy hoạch, giao dịch bất động sản; rà soát, phân loại các dự án theo tính chất dự án và tiến độ triển khai để tháo gỡ khó khăn cho thị trường; xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu để sớm tìm ra điểm cân bằng của cung cầu thể hiện ở giá cả bất động sản, thông qua đó quản lý giá để phù hợp với sức mua của người dân.