Tài chính đất đai gắn liền với “miếng cơm, manh áo” của người dân, doanh nghiệp

Nên áp dụng giá đất sát với thị trường

Chia sẻ tại hội thảo góp ý Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) do VCCI tổ chức sáng 8/3, TS.Cấn Văn Lực – chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính – tiền tệ Quốc gia nhấn mạnh, giá đất và những vấn đề tài chính về đất đai trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là vấn đề phức tạp, khó nhất.

Ông cho hay, có nhiều ý kiến khác nhau về việc xác định giá đất sát với giá thị trường. Trong đó, hiểu như thế nào là giá đất thị trường là vấn đề không hề đơn giản, cũng như nhiều nội dung về tài chính đất đai khác.

“Tài chính đất đai là vấn đề gắn liền với miếng cơm manh áo của người dân, doanh nghiệp. Do đó, cần được tập trung tháo gỡ một cách toàn diện, căn cơ hơn, triệt để hơn và nhất quán hơn, vừa tuân theo quy luật, nguyên tắc thị trường, vừa đảm bảo tính khoa học, vừa phù hợp với thực tiễn, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của nhà nước, tổ chức, doanh nghiệp và người dân”, ông Lực nêu quan điểm.

Theo đó, về tài chính đất đai, ông Cấn Văn Lực kiến nghị 10 vấn đề cần được nghiên cứu kỹ hơn trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Thứ nhất, về giá đất, ông Lực cho rằng nên bổ sung về các khái niệm liên quan đến giá đất có thể phát sinh trong thực tế, chuẩn hóa các thuật ngữ như giá đất phổ biến trên thị trường/giá đất chuẩn, bảng giá đất, thửa đất chuẩn, giá đất cụ thể để nhất quán cách hiểu và áp dụng sau này.

Thứ hai, về điều tiết nguồn thu từ đất nên bổ sung mục đích điều tiết nguồn thu từ đất, có thể dùng nguồn tiền thu được để phục vụ cho công tác thu hồi đất, tái định cư sau này.

Thứ ba, về phương pháp định giá đất, quy trình định giá đất và công bố bảng giá đất, theo ông Lực, chỉ nên quy định lựa chọn, giới hạn chỉ khoảng 3 phương pháp định giá đất.

Đồng thời, nên cân nhắc có lộ trình áp dụng giá đất sát với giá thị trường bằng cách thí điểm ở một số địa phương lớn, rồi nhân rộng và chính thức áp dụng từ năm 2026. Ngoài ra, để có thể xây dựng được giá đất chuẩn, sát với thị trường, cần chuẩn hóa quy trình định giá đất.

Thứ tư, để đảm bảo tính độc lập, trung thực khách quan, đảm bảo giá đất sát với giá thị trường và không chịu áp lực, chi phối từ các cơ quan quản lý cấp địa phương và các nhóm lợi ích; vị chuyên gia khuyến nghị tổ chức tư vấn định giá đất nên là một cơ quan độc lập, khách quan, chuyên nghiệp, có chứng chỉ hành nghề.

Thứ năm, về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, dự thảo Luật đã quy định bổ sung tiền thuê đất đối với một số loại dự án/loại đất phát sinh như đất xây dựng công trình ngầm, đất xây dựng công trình trên không.

Tuy nhiên, để đảm bảo tính đầy đủ hơn, tránh thất thoát và đảm bảo phù hợp với thực tế, xu hướng phát triển của các loại đất mới, vị chuyên gia cho rằng nên bổ sung thu tiền thuê đất hàng năm đối với các thửa đất nhỏ hẹp, nằm xen kẽ; đất hình thành sau lấn biển.

Bên cạnh đó quy định chi tiết hơn việc thu tiền đất đối với đất xây dựng công trình ngầm, đất xây dựng công trình trên không nhằm mục đích kinh doanh.

Thứ sáu, về việc nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển mục đích/gia hạn sử dụng đất, Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cần nêu rõ là nộp theo mức giá nào là sát với giá thị trường.

Thứ bảy, về miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, ông Lực cho rằng nên bổ sung thêm các đối tượng được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Đồng thời nên tách rõ 2 trường hợp là được miễn và giảm tiền sử dụng đất, nếu trường hợp được miễn thì có thể toàn bộ thời gian thuê. Trường hợp được giảm tiền thuê đất thì nên tách rõ 3 trường hợp cho toàn bộ thời gian thuê và trong một giai đoạn nhất định.

Thứ tám, về quản lý các khoản thu tài chính từ đất đai. Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã quy định “các khoản thu từ đất đai là nguồn thu của ngân sách trung ương và ngân sách địa phương theo quy định của Luật Ngân sách nhà nước”.

Ông Lực kiến nghị nên bổ sung nội dung: “Bộ Tài chính, các địa phương có trách nhiệm quản lý, sử dụng hiệu quả nguồn thu này, góp phần đảm bảo cân đối ngân sách trung ương và ngân sách địa phương” bởi nguồn thu từ đất đai đóng góp khá lớn cho thu ngân sách của nhiều địa phương.

Thứ chín, về vấn đề thuế tăng thêm/lũy tiến đối với người nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đất bỏ hoang, chậm sử dụng. Cần sớm nghiên cứu phương án khả thi và phù hợp để hạn chế việc tăng giá bất động sản, tăng khả năng mua nhà cho người thu nhập thấp/trung bình, hạn chế đầu cơ.

Nghiên cứu áp dụng các loại thuế, phí như thuế lũy tiến với người mua nhà ở thứ hai trở lên và thuế lũy tiến theo thời gian bán bất động sản, các loại phụ phí (càng ở khu vực, thành phố trung tâm phụ phí càng cao) để hạn chế đầu cơ đất, giữ đất, hạn chế tình trạng nhà/đất không sử dụng.

Thứ mười, về ứng dụng công nghệ, số hóa trong quản lý giá đất, tài chính đất đai cần có thông tin, dữ liệu lớn (big data) chuẩn, sạch về đất đai, giá đất. Theo đó, cần bổ sung quy định làm rõ trách nhiệm của chính quyền địa phương các cấp, các trung gian giao dịch đất đai liên quan trong việc cung cấp, cập nhật, tra cứu, khai thác thông tin, dữ liệu đất đai.

Đảm bảo người bị thu hồi đất có chỗ ở, an sinh xã hội

Đề cập đến quy định về thu hồi đất và chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư, ông Nguyễn Hồng Đại – đại diện Công ty TNHH VSIP Hải Phòng nhận định, các quy định trong dự thảo đang từng bước hoàn thiện theo hướng tạo điều kiện ngày càng tốt hơn cho người bị thu hồi, ổn định đời sống và sản xuất.

Tuy nhiên theo ông Đại, phạm trù “bằng hoặc tốt hơn” là khái niệm chung chung, cảm tính, chưa có thước đo lường hay tiêu chí cụ thể để xác định, thuyết phục người dân có đất bị thu hồi, dễ gây bức xúc, hiều nhầm khi áp dụng. Kéo theo đó là kéo dài tiến độ giải phóng mặt bằng, chi phí đền bù tăng, chậm tiến độ dự án.

Do đó, vị lãnh đạo đề xuất sửa đổi theo hướng việc bồi thường phải đảm bảo người bị thu hồi có chỗ ở, đảm bảo an sinh xã hội. Quy định về thỏa thuận quyền sử dụng đất, về cơ bản kế thừa các quy định tại Luật Đất đai 2013, đồng thời mở rộng phạm vi áp dụng và quy định chi tiết điều kiện, quy trình và chính sách khuyến khích của Nhà nước đói với hình thức này..